復興學區套房  東區買屋 / 東區買房 - 台南市區土地房屋摩根１６８精美大套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~398 萬~~388 萬
參考單價：28.96 萬/坪
地址：台南市東區中華東路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1衛 1陽台
總坪數：13.4 坪 (不含車位面積)
主建物面積：7.63 坪
附屬建物面積：0.89 坪
共同使用：4.88 坪
土地面積：1.16 坪
樓別/樓高： 4樓 / 14樓
屋齡：17 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：805 元/月
鄰近學校：復興國中小
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告：台南東區摩根 168

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與學區優質：位於台南市東區中華東路二段，屬核心區域，鄰近復興國中小明星學區。性價比高：總價 388 萬門檻低，單坪約 29 萬元在東區具競爭性。居住與投資機能完整：附家電家具全，管理費僅 805 元，4 樓/14 樓採光亮且無頂樓漏雨風險。格局方正：一房一衛設計，適合單身或新婚小家庭。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡因素：屋齡已達 17 年，需留意管線老舊、防水或設備損耗問題。坪數限制：僅 13.4 坪套房格局，空間較小，居住舒適度受限。無車位配套：總價不包含車位，周邊停車可能不便或需額外支出。設施單薄：衛浴僅一處，若多人使用動線較緊湊。
機會 (Opportunities)	租賃需求穩定：鄰近學區與市區，學生族群與上班族租屋需求大。資產增值潛力：位於成熟商圈，若區域發展持續，具備保值空間。低成本持有：低管理費有助於控制持有成本，適合長期置產投資。裝修彈性：內部家具家電附贈，購後可直接入住或簡易翻新提升租金。
威脅 (Threats)	政策變數風險：明星學區招生名額可能因教育政策調整而變動，影響房價支撐力。流動性挑戰：老舊建物在市場上轉手週期可能較新案為長。財務成本：若利率波動或銀根緊縮，房貸負擔將增加，需評估還款能力。維護隱憂：隨屋齡增加，社區公共設施維修基金或共同壁體修繕可能產生額外費用。

2. 物件評論

此物件適合 「投資置產」、「首購族」或「有學童家庭」 的買方，但需視個人對空間與房屋年限的接受度而定。

購買建議：值得考慮，但須審慎評估細節。

主要理由如下：

核心價值明確：東區地段加上復興國小/國中的學區資源，是此物件最大的保命符，無論自住或出租都有穩定的市場需求。
總價負擔低：388 萬的門檻在台南熱區相對容易入場，且含家具家電，降低了初期投入成本。
注意事項：由於屋齡已達 17 年，建議買房時請專業技師進行詳細驗屋，確認管路、防水及消防設施狀況，並向學校查詢最新學區認定規則，以確保投資標的的安全性與未來轉手性價比。