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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：318 萬
參考單價：26.9 萬/坪
地址：桃園市楊梅區裕成南路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：台北新都凱撒區
格局： 1房(室) 1廳 1衛 1陽台
總坪數：11.82 坪 (不含車位面積)
主建物面積：7.35 坪
樓別/樓高： 4樓 / 13樓
屋齡：27 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：高榮國小仁美國中
鄰近公園：福德祠公園
生活機能：愛買
附近交通：楊梅交流道
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格門檻低：總價 318 萬對於桃園楊梅區而言，屬於較容易負擔的入手門檻。 2. 地理位置便利：鄰近楊梅交流道，通勤交通相對便捷；附近即有愛買超市，生活采買方便。 3. 樓層條件佳：位於 4 樓（共 13 樓），避開底層的潮濕與噪音干擾，通風採光預期良好。 4. 基礎機能完整：鄰近學校與公園，適合租給陪讀家庭或單身族群，生活機能成熟。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：27 年屋齡屬於老宅，可能面臨設備老化（如管線、防水）問題，影響居住質感與維修成本。 2. 無車位配置：不含車位將對未來自住便利性或轉手買方造成影響，尤其在社區停車可能緊張的情況下。 3. 坪數偏小：11.82 坪空間有限，格局雖為 1 房 1 廳，但對於長期家庭成長需求較不具擴充彈性。 4. 融資評估風險：部分銀行對老屋貸款成數或年限可能有較嚴格的規定，需預留更多頭期款。
機會 (Opportunities)	1. 租賃投資潛力：鄰近桃園機場生活圈及青埔區外溢效應，若規劃出租，租金報酬率可能具吸引力。 2. 區域發展紅利：楊梅交流道周邊持續開發，隨著基礎設施完善，長期持有可能有增值空間。 3. 翻新改造機會：若買方有預算進行室內裝修，可改善老屋居住環境，提升自身使用滿意度。
威脅 (Threats)	1. 建物價值折舊：隨著屋齡增加，建築物本身折價效應可能大於區域增值，未來轉手難度可能增加。 2. 維修基金風險：老社區需留意公寓管理基金的提撥狀況，若面臨大樓修繕或重建（危老），將涉及額外成本。 3. 市場波動影響：在高利率環境下，投資客買進意願降低，可能導致價格上漲動力不足，甚至出現有價無市情況。

二、物件評論

購買建議：適合「預算有限」或「投資收租」的買家，自住需謹慎評估。

此物件的最大亮點在於低總價（318 萬）與便利的交通生活機能，對於首購族或想進入桃園置產的投資者來說，是一個不錯的入門選擇。然而，27 年的屋齡是不可忽視的隱憂，這意味著未來可能需投入更多預算進行設備更新，且銀行融資條件可能受限。若您主要目的是投資收租，該區域穩定的通勤人口與學區資源能提供租賃基礎；但若打算長年自住或計畫長期持有（如 10 年以上），建議務必確認社區公共設施維護狀況及修繕基金情況，並比對同區新成屋價格，以評估單位單價的合理性再行決定。

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