天母運動公園新光三越  士林買屋 / 士林買房 - 【天母】座南朝北三面採光雙拼華廈

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4380 萬
參考單價：75.51 萬/坪
地址：台北市士林區德行東路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3+2房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：58.003 坪 (不含車位面積)
主建物面積：45.78 坪
附屬建物面積：6.555 坪
共同使用：2.14 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：38 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：芝山國小
鄰近公園：天母運動公園
生活機能：士東市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 區位與配套：位於士林天母核心生活圈，鄰近芝山國小及雙連商圈，生活機能成熟，且有大葉高島屋、新光影城等娛樂資源。 2. 格局與設計：華廈型態為雙拼設計，通常結構較佳；三面採光加上邊間設計，通風與採光條件優於一般住宅；2 衛浴配置提升使用便利性。 3. 產權品質：標榜地主自地自建，理論上建材與施工品質可能優於一般建商產品。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：屋齡 38 年，銀行核貸成數與年限可能受限，且需額外編列維修基金。 2. 資訊不一致：基本資料顯示總坪數 58.003 坪，但說明文字提及 54.475 坪，存在面積落差疑慮，需確認權狀。 3. 車位未含：總價不包含車位，購屋後需另行尋找或租賃車位，增加額外成本。 4. 樓層位置：位於 2 樓，雖較頂樓無滲漏風險，但可能受周遭遮蔭或臨路噪音影響，且無電梯（依老舊住宅常見情況）。
機會 (Opportunities)	1. 翻修潛力：老屋若經妥善翻新，可大幅提升居住品質與未來轉手吸引力。 2. 學區優勢：鄰近芝山國小，對於重視學區的家庭而言，具備穩定居住與保值價值。 3. 價格談判：考量屋齡與樓層，若價格有緩衝空間，是進駐天母的高性價比機會。
威脅 (Threats)	1. 流通性風險：老舊公寓或華廈在未來轉手時，可能不如新房或電梯大樓受年輕買家青睞。 2. 貸款評估：屋齡加貸款年限可能超過銀行上限，需準備較高頭期款。 3. 潛在維護成本：38 年屋齡的管線（如電路、水電）可能老化，隱藏維修成本需納入預算。

2. 物件評論

此物件位於天母核心地段，擁有難得的三面採光與雙拼華廈品質，學區生活機能亦屬優異，對於重視居住舒適度與地段價值的買方來說，具備相當吸引力。然而，屋齡 38 年與面積數據不一致是兩大關鍵隱憂。

是否值得購買？ 建議謹慎考慮，適合資金充裕或有翻修規劃者。

主要理由如下：

地段與格局無可取代：天母的生活圈與學區資源穩定，雙拼華廈的三面採光與雙衛浴格局在市場上較為稀缺，適合自住改善。
老屋潛在成本需評估：38 年屋齡意味著可能需要面對結構補強、管線更新等工程，且銀行貸款年限可能受限，需確認個人貸款資格與財務負擔。
資訊核實為必要步驟：在決定購買前，務必請專業驗屋人員確認實際坪數是否與契約相符，並詳細檢查房屋結構狀況，以確保物超所值。若您不排斥老屋翻新且具備自住房產的長期持有心態，此物件值得進一步議價並洽談。