低價 3房  楊梅買屋 / 楊梅買房 - 富岡市中心美寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：398 萬
參考單價：14.08 萬/坪
地址：桃園市楊梅區新明街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：28.26 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25 坪
附屬建物面積：3.26 坪
土地面積：28026 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：富岡國小
鄰近公園：富岡運動公園
生活機能：富岡老街
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 購屋門檻低：總價 398 萬，參考單價約 140.8 萬/坪，對預算有限的首置族較友善。 2. 內部品質提升：電線管路全面更新、頂樓防水處理過，且已粉刷，購後無需立即進行高額整修。 3. 生活機能佳：鄰近富岡國小、運動公園及老街，滿足通勤、休閒與日常採買需求。 4. 居住優勢：位於頂樓（5 樓），無樓上住戶噪音干擾，且採光充足，前陽台與頂樓空間具備使用潛力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋達 42 年，可能影響銀行貸款年限或成數，對未來轉手流動性構成潛在壓力。 2. 無電梯配置： 5 樓為高樓層卻屬公寓型態，搬運重物或長者居住便利性較低。 3. 坪效與停車：總坪數 28.26 坪僅包含住家空間，未含車位，且房間數較多（3 房），每間房體積可能較緊湊。 4. 結構老化風險：雖已處理防水，但高齡建築後續潛在的公共設施維護成本需納入考量。
機會 (Opportunities)	1. 空間延伸利用：頂樓空間若使用權合法，可規劃為空中花園或儲藏室，增加實用性。 2. 學區與地段紅利：富岡區域具穩定的人口需求，適合需要學區資源的家庭。 3. 投資潛力：低總價使其較易出租或作為資產配置的一部分，等待舊城區更新帶來的週邊價值提升。
威脅 (Threats)	1. 市場趨勢變化：購屋者偏好新建大樓與電梯住宅，老公寓的吸引力可能持續下降。 2. 轉手難度：因屋齡與樓層條件限制，潛在買家族群較窄，可能拉長脫手時間。 3. 環境干擾：鄰近老街週末人潮或活動可能帶來噪音，若對安靜度要求高需確認房屋隔間隔音狀況。

2. 物件評論

建議評估：值得購買，但需符合特定需求。

此物件對於預算在 400 萬以內的購屋者來說，是一個具備相當吸引力的選擇。主要理由在於其「總價優勢」與「實品狀況良好」。屋主已完成管線更新、粉刷及防水工程，意味著您購屋後可立即入住或出租，大幅減少初期整修的時間與資金投入。加上鄰近富岡國小與老街的生活機能完善，非常適合重視學區資源且預算有限的家庭，或是作為低門檻置產的標的。

然而，購入前請務必確認銀行的貸款評估結果，因為 42 年的屋齡可能會影響貸數或年限。此外，考量到無電梯的高樓層特性，若您計畫長期居住（尤其是考慮未來長輩同住），建議先試走一次樓梯以確認體力是否能負荷；若您能接受這些條件，這將是一個性價比極高的住家選擇。