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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~598 萬~~538 萬
參考單價：25.67 萬/坪
地址：桃園市龜山區幸福九街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：幸福社區
格局： 2房(室) 2廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：20.96 坪 (不含車位面積)
主建物面積：17.77 坪
附屬建物面積：3.19 坪
土地面積：4.29 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：幸福國中小
鄰近公園：第一河濱公園
生活機能：后街傳統市場
附近交通：未來捷運棕線
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析：桃園龜山幸福社區物件評估

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價門檻低：開價 538 萬，在龜山特區周邊屬於極具親民性的入場門檻，適合預算有限的首購族。 2. 屋況與裝潢佳：屋主已進行水電全更新，且含全新頂級裝潢及家具，買家可省下裝修時間與資金，具備即住性。 3. 空間效率高：兩房設計卻擁有 20 坪以上室內面積，且為邊間戶，衛浴有窗、採光通風較佳，居住舒適度高。 4. 生活機能完善：鄰近幸福國中小與後街市場，日常采買與學區需求皆便利，同時靠近河濱公園，適合休閒。
劣勢 (Weaknesses)	1. 建築類型限制：為 41 年舊公寓，無電梯設施，3 樓雖屬中低層，但對於推車提重物或長輩同住者仍顯不便。 2. 貸款年限疑慮：屋齡已達 40 年以上，銀行貸款評估可能受限，需考量自備款比例及還款年限是否會被壓縮。 3. 缺乏停車位：資料顯示總坪數不包含車位，且舊社區周邊停車空間通常緊張，需確認居住者的車輛停放方案。 4. 社區硬體老化：雖有更新水電，但建築本體仍屬老公寓結構，未來公共設備或外牆維護可能不如電梯大樓穩定。
機會 (Opportunities)	1. 捷運潛力價值：鄰近規劃中的捷運棕線站點，若通車後交通優勢將顯著提升區域房價潛力。 2. 學區穩定性：鄰近幸福國中小，對於有子女就學需求的家庭來說，是穩定的教育資源保障。 3. 置產跳板：因總價低且裝潢佳，可作為首購族先解決居住問題，未來再透過換屋累積資產的好起點。
威脅 (Threats)	1. 市場流動性風險：老舊公寓在二手市場的競爭中，通常不如電梯大樓新案有吸引力，未來轉手速度可能較慢。 2. 銀行估價落差：由於屋齡較高，銀行估價有可能低於成交價，導致買家需準備更高的首付款或現金。 3. 樓層居住體驗：低樓層（3 樓）相較高樓層，易受噪音、採光遮擋及通風問題影響，對於對隱私要求高的買家可能需適應。

2. 物件評論

購買建議：值得考量，但需視個人需求而定。

此物件主要吸引力在於「低總價」與「即住性」。若您是首次購屋者或預算較緊迫的投資客，且對自家子女就學（幸福國小）有一定需求，此物件是進入龜山特區的高性價比選擇。新裝潢與更新水電解決了老公寓最讓買家卻步的整修風險，加上邊間戶的良好通風，居住品質不亞於新案。

然而，請務必注意屋齡帶來的金融限制。由於房屋已逾 40 年，銀行核貸年限可能會縮短，建議您在簽約前務必先洽詢銀行確認貸款可行性。此外，若您家中有高齡長者或習慣使用電梯便利生活者，此棟無電梯公寓的 3 樓可能會影響長期居住舒適度。綜上所述，只要預算與貸款條件能匹配，這是一個風險可控且具實惠價值的入場機會。

問與答

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李若喬(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

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歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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