南區兩房平車  南區買屋 / 南區買房 - 台南華廈大樓水交社精緻兩房平面車位宅

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1168 萬~~1078 萬 (含車位價)
參考單價：27.19 萬/坪
地址：台南市南區水交社路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：世界好美麗
格局： 2房(室) 2廳 1衛 2陽台 1廚房
總坪數：39.64 坪 (包含車位面積)
主建物面積：17.42 坪
附屬建物面積：2.35 坪
共同使用：19.87 坪
車位坪數：11.09 坪
土地面積：6.39 坪
樓別/樓高： 5樓 / 7樓
屋齡：7 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2107 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：志開國小.大成國中.亞洲餐旅
鄰近公園：水交社文創公園
生活機能：全聯福利中心,便利商店
附近交通：86快速道路
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

台南南區水交社物件分析報告 (編號：1341179)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格調整空間：委託價從 1250 萬已大幅降至 1078 萬，跌幅顯著，對買家有利。 2. 屋況較新：屋齡僅 7 年（107 年完工），居住品質與維修成本優於老舊大樓。 3. 生活機能便利：鄰近水交社文創公園、全聯福利中心及學校，日常動線短。 4. 交通便利：靠近 86 號快速道路，進出大台南地區較不費時。 5. 停車規劃：含有一處平面車位，解決停車難題。
劣勢 (Weaknesses)	1. 格局限制：2 房僅配 1 衛浴，若家庭成員增加，早高峰使用上可能產生衝突。 2. 坪效比問題：總坪數 39.64 坪中，室內實坪約 19.77 坪，公共空間及車位佔比高，實用坪數換算單價其實較隱含價格更高。 3. 區域屬性：位於南區傳統舊城區，雖然水交社有重劃，但整體房價波動性不如西區或北區熱門。 4. 樓層因素：5 樓雖為中高架，但若無電梯維護良好，後續可能影響轉手速度。
機會 (Opportunities)	1. 區域增值潛力：水交社地區持續推動文創與住宅升級，長期具備升值空間。 2. 首購客首選：精緻兩房格局符合小家庭或年輕族群需求，易於脫手。 3. 租賃需求：鄰近亞洲餐旅大學，若有空屋規劃，出租市場可能穩定。 4. 議價空間：賣方多次降價顯示出售急迫性，仍有進一步洽談價位的機會。
威脅 (Threats)	1. 市場景氣變化：房價若處下行趨勢，持倉成本可能高於預期。 2. 轉手流動性：一房一廳衛格局在二手市場較二房兩衛的物件吸引力稍弱。 3. 管理費支出：月付約 2107 元，雖非極高，但需納入長期持有成本考量。 4. 交通噪音風險：臨近快速道路及主要道路，需確認具體窗戶隔音效果。

2. 物件評論

建議購買指數：值得考慮（特別適合首購族或剛性自住者）

此物件在當前的市場環境下具有不錯的入手機會。主要原因在於賣方已進行三次降價，從 1250 萬調整至 1078 萬，顯示出售意願強烈，對於預算受限的買家來說，能以較低的成本獲得「輕屋齡」且含車位的產品。地點方面，水交社區域的生活機能與學區資源完善，非常適合有小孩的家庭或通勤族。

不過，在決定前請務必確認家庭成員對「二房一衛」的使用習慣是否滿意，並留意總坪數中室內實坪佔比（約 50%），這會影響您實際的居住密度感受。若能以接近現價成交，是一筆兼具自住與保值潛力的優質資產。

問與答

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台南華廈大樓

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