三民透天推薦  鳳山買屋 / 鳳山買房 - 鳳山車站空中鳳城15米路建地加危老屋

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：5388 萬
參考單價：104.62 萬/坪
地址：高雄市鳳山區文英路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛 2陽台 2廚房
總坪數：51.5 坪 (不含車位面積)
主建物面積：51.5 坪
土地面積：75.625 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：52 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：文德國小.文山完全中學
鄰近公園：鳳山
生活機能：建國路市場.大潤發量販
附近交通：鳳山火車站.國道一號
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. 物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	位於鳳山核心精華地段，鄰近鳳山火車站及國道一號，交通便捷。學區資源優渥，鄰近文德國小與文山完全中學，學區需求穩定。土地條件良好，臨 15 米寬路，基地寬深比例約 10 米乘 24 米，且為住三之一，容積率達 240%，具備高坪效潛力。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡高達 52 年，目前為危老狀態，需投入高額整建或拆除費用。總價 5388 萬元，單價逾百萬元，對於一般自住者而言門檻較高，且無現成車位，初期購置成本與資金調度壓力大。
機會 (Opportunities)	可申請危老重建，透過提高容積率提升土地使用價值，轉售或自持收益潛力高。周邊新興開發如三井 Lalaport 與衛武營藝術中心帶動商圈發展，長期保值性佳。鄰近大潤發等生活機能成熟，出租或自用便利性俱足。
威脅 (Threats)	危老重建程序複雜，若遇鄰房協調困難或法規變動，可能影響重建進度與成本。高單價物件受房地產市場景氣波動影響較大，貸款審核對老舊建物可能有利率或成數限制。施工期間若遇材料漲價或延誤，將增加持有風險。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件屬於高門檻的投資型買點，對於尋求資產增值的投資者值得考慮，但若僅為傳統自住且不希望參與重建程序，則需審慎評估。

主要理由： 此物件最大的價值在於「土地位價」與「重建潛力」。鳳山車站特區與文山特區交界處屬黃金地段，且擁有 240% 容積率與危老重建資格，代表未來可透過改建大幅提升居住密度與坪效，長期資產增值空間大。然而，52 年舊宅的隱憂與高昂的整建成本（總價 5388 萬）是主要風險，買家需確認自身資金是否能負擔重建週期中的財務壓力。若您的目標是透過土地開發獲取長期收益，此物件具備極高潛力；若追求現成舒適且無後續工程負擔，則需三思。

問與答

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我在建築業界歷練了20幾年，從建築師事務所、負責建築設計規劃、工程監理、到景觀規劃設計、室內空間規劃設計。
爾後因緣際會到大陸集團房地產開發公司擔任天津、江蘇、上海、揚州、昆山、成都等地，負責集團房地產開發案，針對各案作督導、監察、審核工作。
離開集團後在上海開店六年，從事二手房房仲業買賣租賃、後又回到台灣掌管建設公司，負責土地開發規劃、建案設計規畫定位、成本預算編列風險評估、工程建材遴選、廠商評估決策、工程施工發包、銷售端市場行銷策略定位。
一路都是在建築業界，所以您若有土地、房屋、規劃、施工、買賣、銷售等這方面的問題，我應該都可以提供客觀與詳實的意見和看法給您們參考，謝謝。

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