天藝露臺  淡水買屋 / 淡水買房 - 淡水好屋推薦天藝帝王座向露臺禪風雅居

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2350 萬 (含車位價)
參考單價：38.82 萬/坪
地址：新北市淡水區濱海路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：天藝
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：60.532 坪 (包含車位面積)
車位坪數：12.859 坪
樓別/樓高： 2樓 / 18樓
屋齡：9 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：4515 元/月
朝向方位：坐北朝南
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 實用坪數高：總坪數達 60.53 坪且含車位，在豪宅市場中難得，參考單價 38.82 萬/坪對於北海岸高樓層產品而言具競爭力。 2. 公共設施實惠：公設比僅 29.5%，空間運用率高，符合現代人追求「實在」的居住需求。 3. 座向與景觀：強調南北帝王座向，通風採光預期良好；社區擁有大型花園與泳池會所，環境品質佳。 4. 車位配置：總價包含坡道平面車位，解決了淡水濱海區停車問題。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層位置偏低：位於 2 樓（共 18 樓），屬於低樓層。對於高樓豪宅社區而言，隱私性、採光視線易受阻擋，且通風性可能不如中高樓層，長期居住舒適度可能受限。 2. 屋齡因素：屋齡 9 年，雖屬次新成屋，但在投資屬性上已失去「新成屋」的光環，未來轉手時可能需與新案競爭。 3. 管理費用：每月管理費約 4515 元，考量社區等級與坪數，費用屬合理，但需確認是否另收停車管理費。
機會 (Opportunities)	1. 基礎建設完善：淡海大橋預計 2026 年通車，將縮短與台北市區的通勤時間，有利於房價支撐。 2. 區域發展：鄰近北士科園區與淡水河濱公園，隨著淡水河系都市計畫推進，區域生活圈價值有望提升。 3. 自用需求：對於家庭人口增加需 3 房 2 廳的大坪數需求者，此物件坪數充足，兼具自住與資產配置功能。
威脅 (Threats)	1. 區域供給量大：淡海新市鎮與淡水區新案供給量龐大，未來轉手時可能面臨市場供過於求的壓力。 2. 流動性風險：低樓層在二手市場較不易脫手，若遇房市低迷，可能需較長時間才能找到買主。 3. 政策與利率：若升息或房屋稅制調整，對於持有多戶或高價住宅的家庭將增加持有成本。

物件評論

【是否值得購買？】 值得考慮，但需斟酌樓層與持有心態。

【主要理由】 此物件最大的吸引力在於「大坪數含車位」與「低公設比」，在 2350 萬的總價下，能提供 60 坪以上的空間，對於有「三代同堂」或需要大空間自住的買家來說，性價比相當高。加上淡水河濱交通建設（淡海大橋）與北士科發展的中長期利多，區域價值有支撐潛力。

然而，「2 樓」是此物件最大的軟肋。在 18 樓高層社區中，低樓層往往伴隨隱私不足、採光受阻與噪音干擾等問題，這可能會影響您未來居住品質與轉手流動性。若您購買是為了「長期自住」且能接受低樓層特性，或是希望以較低單價切入高品質社區，此物件可列入優先名單；但若您的主要目的是「投資升值」或追求視野開闊，建議可嘗試議價或考量高樓層之同社區物件。

建議： 若有意向購買，務必確認該樓層周邊是否受樹木或其他建物遮擋，並考量未來是否願意為了「大坪數」而犧牲部分視野與隱私。