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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：498 萬
參考單價：13.14 萬/坪
地址：台南市南區中華南路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：37.91 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.34 坪
附屬建物面積：5.37 坪
共同使用：3.19 坪
土地面積：11.28 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：44 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：市立永華國小，市立新興國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：台南市南區中華南路二段 (物件編號：1336667)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	價格與空間：總價約 498 萬，參考單價 13.14 萬/坪在市中心具備競爭力，且坪數達 37.91 坪，三房兩廳格局寬敞。維護現況：雖為老屋，但已更新電管線並完成頂樓防水處理，減少入住初期的維修負擔。位置優勢：鄰近中華路快速道路、行政機關及學校，生活機能完善，通勤便利。
劣勢	屋齡與樓層：屋齡 44 年，屬於高齡建築；位於最高樓層（5 樓）且無電梯，上下樓梯對長輩或抱持重物者較不便。設施限制：未包含車位，在台南市區停車可能成為日常困擾；公寓型態缺乏保全管理，安全性不如大樓。持有成本：老舊建築可能需要留意水電管線的老化與外牆維護問題。
機會	學區價值：鄰近市立永華國小及新興國中，對於有子女就學需求的家庭而言，學區屬性具保值性。投資潛力：相對於同區域新成屋，總價較低，作為首購或出租用途的資金壓力較小。環境改善：周邊聚集區公所、分局等機關，通常該區域的環境整治與治安維護標準較高。
威脅	流動性風險：無電梯的老公寓在未來轉手時，買家群體可能受限於年齡層或居住需求。滲漏隱憂：雖然頂樓已做防水，但老宅結構隨年限增長，仍無法完全排除雨季滲漏的潛在風險。市場趨勢：隨著屋齡增加，銀行貸款成數可能降低，且若周邊缺乏重大建設更新，增值空間有限。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，但需符合特定條件。

此物件在台南市區老宅中具備相當高的性價比。其主要吸引力在於「低單價換得大坪數」以及「已確認的屋內硬體更新（電管與防水）」，這直接解決了買方對老房子最大的隱憂之一。此外，穩定的學區資源使其對於有子女就學的家庭或長期收租計畫具有吸引力。

然而，您必須將自身生活需求與此物件特性進行匹配。如果您能接受「五樓無電梯」的通勤方式，且對停車不便的情況可透過租用解決，那麼這是一個性價比極佳的入門選擇。反之，若您家中有高齡長輩同住，或非常重視未來的轉手流動性（年輕世代較偏好有電梯新成屋），則建議您將此選項列為次要考量，並持續觀察周邊同類型的公寓市場行情。

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