0149298 南區買屋 / 南區買房 - 台南北區買房獨家南區區公所免整理三房樓寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：498 萬
參考單價：13.13 萬/坪
地址：台南市南區中華南路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：37.916 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.346 坪
附屬建物面積：5.378 坪
共同使用：3.192 坪
土地面積：11.283 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓
車位描述：附近有出租型及免費車位

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：市立永華國小.市立新興國中
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場,生鮮百貨
附近交通：市區公車.86快速道路
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 總價親民：單價約 13 萬，在南區屬較易入門的總價門檻。 2. 坪效實惠：37 多坪規劃三房二廳二衛，空間配置寬敞且無浪費。 3. 生活機能強：鄰近中華路商圈、傳統市場與便利商店，日常採買方便。 4. 交通便利：近 86 號快速道路與公車站點，通勤至其他區域容易。
劣勢	1. 屋齡過高：44 年屋齡較老，銀行核貸額度可能受限或利率條件較嚴。 2. 樓層無電梯：5 樓之頂樓，對長者、幼兒或不方便上下搬運物品者較為吃力。 3. 停車問題：車位未包含，且舊社區通常需仰賴路邊或公有停車場。 4. 缺乏管理：為公寓型態，無社區保全與公共設施維護，安全性較低。
機會	1. 學區資源：鄰近永華國小、新興國中，具備穩定就學優勢。 2. 改造潛力：若預算允許整修，可大幅提升居住品質與未來轉手價值。 3. 區域穩定：南區為台南成熟區域，公共建設完善度較高。
威脅	1. 老屋風險：40 年以上建物，管線老化、漏水或結構問題發生機率增加。 2. 轉手難度：無電梯舊公寓在市場上競爭力逐漸不如電梯大樓，未來流動性可能較差。 3. 貸款限制：部分銀行對高齡房屋貸放成數有嚴格限制，需預留頭期款。

物件評論

購買建議：適合預算有限且重視學區與生活便利性的家庭，但需做好整修與爬樓的心理準備。

此物件最大的賣點在於「總價低、空間大、地段佳」，對於剛成家或需要為孩子安排就學的買家來說，是非常實用的選擇。然而，44 年的屋齡屬於老舊公寓，且位於頂樓無電梯，這在未來居住舒適度與銀行核貸上會是主要障礙。建議購屋者應將屋況檢查（特別是漏水問題）納入優先考量，並預留一筆整修預算，若無法接受爬樓梯或對貸款條件有疑慮，則需再慎重斟酌。

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