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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：388 萬
- 參考單價：19.9 萬/坪
- 地址：
台南市
新營區
中山路
地圖
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- 格局： 1房(室) 1衛
- 總坪數：19.5 坪 (不含車位面積)
- 土地面積：2.6 坪
- 樓別/樓高： 10樓 / 12樓
- 屋齡：29 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 電梯大樓
- 電梯：有
房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
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特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地段極佳：位於新營火車站旁，生活機能與交通便捷性高。 居住品質：採光亮堂的高樓層景觀，且為電梯大樓社區，管理較完善。 戶型靈活：大套房格局，可隔間成 1 房 1 廳，適合自住或配置出租。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋齡偏老：已達 29 年，接近 30 年門檻，可能影響銀行貸款年限與額度。 坪數較小：總坪數 19.5 坪，空間有限，對追求家庭式生活的買家吸引力較低。 單價考量：參考單價約 19.9 萬/坪，對於屋齡接近 30 年的物件而言，單價需仔細評估其合理性。 |
| 機會 (Opportunities) | 投資回報率：鄰近火車站，承租族群（通勤族、學生）穩定，潛在租金收益可觀。 議價空間：資料顯示屋主誠意出售，若以現金或提高貸款條件談論，可能爭取較佳成交價。 區域保值：精華地段的老建築通常比偏僻地區 newer 物件更具抗跌性。 |
| 威脅 (Threats) | 轉手流動性：30 年以上屋齡的住宅，未來出售時潛在買家範圍會縮小。 維修隱憂：老社區需留意大樓公共設施與基金提撥狀況，避免突發修繕費用。 市場波動：若遇房地產市場下修正，高單價的小坪數物件在二手市場可能較難脫手。 |
2. 物件評論
這筆物件適合尋求「通勤便利性」或「收租投資」的買家，但對於長期自住的購屋者則需要多一分考量。
是否值得購買： 若您預算有限且看重交通動線（如需搭乘火車通勤），或是打算以持有租金收益為導向，此物件具備相當的入手價值；反之，若您希望買房作為長年定居的住宅並計畫在未來轉手，則需對屋齡帶來的貸款限制與流動性風險保持警惕。
主要理由：
- 地段優勢明顯：新營火車站旁的黃金位置，生活機能成熟，且高樓層景觀能弥补老建築的部分缺點。
- 房產風險管控：由於屋齡已達 29 年，建議務必確認銀行對該建物的貸款評估狀況，並詳細查閱大樓管理費提撥與公共設施整修計畫，以避免未來隱藏成本。
- 價格談判策略：因老屋市場流通速度相對較慢，若您能現金購屋或接受較高利率，有機會在 388 萬總價上有更多議價空間。
問與答
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