前鎮買屋 / 前鎮買房 - 左營大樓推薦輕軌凱旋二聖站瑞豐國中大面寬1+2樓雙店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3680 萬
參考單價：45.09 萬/坪
地址：高雄市前鎮區公正路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：校園芳鄰(二聖路)
格局：開放空間
總坪數：81.612 坪 (不含車位面積)
主建物面積：60.812 坪
附屬建物面積：8.757 坪
共同使用：12.043 坪
土地面積：12.711 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 10樓
屋齡：26 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 華廈

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1630 元/月
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：瑞豐國中
附近交通：輕軌凱旋二聖站
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與交通優勢：位於前鎮區公正路，鄰近輕軌凱旋二聖站，交通便捷；周邊瑞豐商圈生活機能成熟，學校（瑞豐國中）與商業設施林立。空間利用率高：1 至 2 樓雙店面合併使用，擁有約 10 米大面寬與 5.7 米挑高，增建夾層達 22 坪，實際使用坪數遠高於登記面積，適合經營或大型家庭。總價合理：以單價約 45 萬/坪計算，對於雙店面加住宅型態來說，價格具競爭力；管理費每月 1,630 元相對低廉，持有成本較低。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡已老：26 年屋齡，若購入後打算貸款買房，銀行核貸年限可能會受限（通常限於剩餘年限），影響購屋者融資彈性。噪音與隱私：臨接 12 米公正路車流量大，可能伴隨噪音與粉塵問題；住宅與店面混合型態，人員進出較雜，居住純粹性稍低。用途限制：住商用（華廈住辦）性質可能導致貸款成數或利率與純住宅有所不同，需確認銀行評估條件。
機會 (Opportunities)	租金收益潛力：雙店面加住宅格局，若作為「前店後宅」或分租模式，現金流表現優於單純住宅。改建與增值潛力：位於捷運路網周邊且為老舊大樓，未來若有都更或危老重建機會，資產價值有提升空間。生活配套完善：鄰近雙商圈（瑞隆及二聖），對於家庭居住或小型工作室營運皆能提供便利支援。
威脅 (Threats)	增建合法性疑慮：特色說明中提及「增建夾層約 22 坪」，需特別確認該增建是否合法取得使用執照，若屬違建可能面臨拆除或無法貸款風險。建築維護成本：屋齡較長，隨時間推移水電管線、外牆或公共設施（如電梯）可能需大規模整修，持有期間可能產生額外維修支出。市場流動性：高總價（3680 萬）且具特殊性質的物業，潛在買家族群相對較窄，未來轉手賣出時可能需要較長時間。

2. 物件評論

購買建議： 此物件適合兼具自住與投資需求的購屋者，或是有家庭辦公（SOHO）需求的族群。若單純追求純住宅居住品質或年輕買家資金緊縮，則需慎重考慮。

主要理由：

空間與地段性價比高：在捷運沿線擁有如此大的面寬與使用坪數，且單價相對於周邊商業區仍具吸引力，對於需要大空間的經營者極具吸引力。
雙重收益潛力：住商用性質結合輕軌與商圈優勢，能同時滿足自住的便利與租金投資的回報，長期持有價值穩健。

重要提醒： 在決策前，務必請專業建築師或代書確認「增建夾層」的合法狀態，並向銀行詳細詢問針對 26 年屋齡與住商用性質的貸款條件（如成數、利率及年限），以確保財務規劃無虞。

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