新竹天公壇電梯大樓  香山買屋 / 香山買房 - 新竹天公壇旁坤山綠水晶高樓採光附車位聽鈞一席話房地不複雜

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1438 萬 (含車位價)
參考單價：33.65 萬/坪
地址：新竹市香山區經國路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：坤山綠水晶
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：42.736 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.898 坪
附屬建物面積：5.566 坪
共同使用：13.272 坪
土地面積：4.764 坪
樓別/樓高： 11樓 / 13樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2316 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：頂埔國小、成德高中附設國中
生活機能：三廠市場、楓康超市
附近交通：國道三號、茄苳景觀大道、台68線
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：新竹天公壇旁坤山綠水晶高樓戶

您好，針對編號 1330695 位於新竹市香山區的「坤山綠水晶」物件，以下為您整理的詳細分析與購屋建議。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價親民：总价約 1,438 萬元，在新竹市屬於低入手門檻，單價約 33.65 萬/坪，價格具競爭力。 2. 高樓層採光佳：位於 13 層中的 11 樓，且朝南，採光與通風條件優於低樓層，居住舒適度高。 3. 附贈車位：擁有專屬機械停車位，省去了新竹地區高昂的月租車位費用與搶位困擾。 4. 交通動線便利：鄰近國道三號、台 68 線及茄苳景觀大道，往返科學園區或桃園機場時間短縮。 5. 土地產權單純：賣方強調「房地不複雜」，降低過戶後的法律風險與糾紛機率。 6. 建商品牌：坤山建設為知名建商，房屋基礎結構品質相對有保障。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡達 28 年，屬於成屋中的舊大樓，外觀與內部設備可能需投入預算重新裝潢。 2. 機械停車位限制：坡道機械式車位雖節省空間，但對於大休旅車或車輛上下車便利性不如平面車位，且可能有故障風險。 3. 社區設施老化：28 年屋齡的電梯、水電管線等公共设施可能需要定期維護或面臨更新費用。 4. 區域定位：位於香山區經國路，雖生活機能成熟，但距離新竹市中心核心區（如東區）較遠。
機會 (Opportunities)	1. 科技業通勤需求：因鄰近快速道路，非常適合在科學園區工作、追求通勤效率的年輕家庭或上班族。 2. 裝潢增值潛力：透過內部空間重新規劃與裝修，可提升物件價值與居住質感。 3. 租金報酬率：總價相對較低且附車位，在該區域具備不錯的出租潛力，適合投資客。
威脅 (Threats)	1. 融資限制：屋齡較老可能影響銀行貸款成數或利率，需提前確認自身貸款條件。 2. 市場競爭：新竹市近期有不少新成屋推出，若對房屋設備要求高，舊大樓的競爭力相對下降。 3. 未來維護成本：隨著社區老化，可能需要分攤更多的公共基金支出用於設施整修。

2. 物件評論

綜合評估：值得考慮（適合預算有限、重視交通與車位的買家）

此物件最大的吸引力在於「低總價附車位」與「優質交通動線」。對於首次購屋族或在新竹科學園區工作的通勤人士來說，1,400 多萬的總價能買到三房兩衛且包含停車位，是相當合理的市場切入點。坤山建設的品牌背景提供了基礎品質保障，而高樓層朝南的設計也彌補了屋齡較老的部分居住體驗缺點。

然而，您需要特別留意兩個重點：首先是「機械式車位」是否符合您的使用習慣，這在未來轉手時可能會影響部分買家的意願；其次是 28 年的屋齡代表室內裝修與公共設施可能已過保修期，建議您在看屋時仔細檢查水電狀況並預留裝潢預算。

如果您能接受老房子的現狀並願意投入資金重新整修，這是一個性價比很高的自住或投資標的；但若您追求全新的居住環境或對車位便利性要求極高，則建議再多比較新成屋。建議在簽約前務必確認銀行貸款條件及社區管理維護狀況。

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