牛埔商圈電梯大樓  香山買屋 / 香山買房 - ⭐自由大道．朝南．明亮採光．視野大2房配平車,新竹房產出售

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1599 萬 (含車位價)
參考單價：23.17 萬/坪
地址：新竹市香山區中華路四段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：自由大道
格局： 2房(室) 2廳 1衛 3陽台 1廚房
總坪數：69.013 坪 (包含車位面積)
主建物面積：41.812 坪
附屬建物面積：18.068 坪
共同使用：9.133 坪
車位坪數：10.284 坪
樓別/樓高： 11樓 / 13樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：物業管理
鄰近學校：香山國小,香山高中附設國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (編號：1330015)

您好，身為買房者的您，以下針對新竹香山區「自由大道」社區的物件資料進行詳細分析。我們將從 SWOT 角度切入優勢與劣勢，並提供購買建議，協助您做出更明智的決策。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 採光與視野佳：位於 13 樓中的 11 樓高樓層，且朝向南方，明亮度與透氣性優於低樓層。 2. 地段與門牌價值：擁有新竹市香山區門牌，相較於縣籍在某些稅制或心理價值上較佳。 3. 通勤便利性：鄰近科學園區車程約 15 分鐘，距離火車站及交流道也不遠，交通機能成熟。 4. 社區管理：具備 24 小時物業管理及垃圾集中處理，生活品質與維護較為有保障。
劣勢 (Weaknesses)	1. 衛浴配置較少：總坪數雖達近 70 坪（含車位），但僅規劃 1 個衛浴，若為大家庭居住可能顯得擁擠。 2. 車位型態：平面式車位（柱邊）雖空間較大，但缺乏地下室車位的遮雨與安全防護功能。 3. 戶坪比感知：總坪數包含車位，實際室內建築坪數會低於 69 坪，需確認實際使用面積是否符合期待。 4. 格局限制：2 房 2 廳設計，若為二間臥室加一大廳，可能適合小家庭，但對三代同堂者機能性有限。
機會 (Opportunities)	1. 投資潛力：緊鄰科學園區與主要交通樞紐，未來租屋市場需求穩定，具備保值空間。 2. 空間彈性：擁有 3 個陽台及較大的總坪數，未來若有重新裝潢或改造需求，空間規劃自由度較高。 3. 學區資源：鄰近香山國小及國中，對於有學齡兒童的家庭而言，學區穩定且便利。
威脅 (Threats)	1. 市場競爭：新竹市與縣交界區域新成屋推案量大，若此物件屋齡較老，可能面臨被新社區取代的風險。 2. 道路噪音：位於中華路四段，若房屋臨路面且隔音不佳，可能會受交通噪音影響休息品質。 3. 單價考量：參考單價約 23 萬 / 坪，需與周邊同條件物件比對，確認價格是否具有競爭力。

2. 物件評論

這是一筆對於科學園區通勤族或重視採光的家庭而言，具備不錯基礎條件的物件。高樓層朝南帶來的居住舒適度是主要賣點，加上新竹市門牌與完善的管理設施，能滿足長期自住需求。然而，單一衛浴配置在總坪數較大的情況下顯得略為不足，這可能是未來轉手或居住時需克服的重點。

建議您在決定前，先確認車位停車的便利性以及室內隔音效果。若您的預算有限且主要需求為通勤與採光，此物件值得列入優先賞屋名單；但若對衛浴數量或地下車位有執著，則需權衡利弊。整體而言，適合單身貴族、小家庭或作為投資出租使用。

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我擔任房地產經紀人目前已三年的時間，我最大的成就是可以幫屋主的房子創造價值，最大的收穫是可以幫助買方擁有自己的家。
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希望能給蓉萱一個替您服務的機會♥️

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