桃園買屋 / 桃園買房 - 署桃大空間4樓+頂加南崁房地達人

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：798 萬
參考單價：32.93 萬/坪
地址：桃園市桃園區龍壽街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 6房(室) 2廳 4衛
總坪數：24.23 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.23 坪
土地面積：9.97 坪
樓別/樓高： 4樓 / 4樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：龍山國小、永豐國中
鄰近公園：祥鷺生態埤塘公園
附近交通：桃園客運/江山社區
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 高性價比：總價約 798 萬，參考單價約 32.93 萬/坪，在桃園區屬於相對親民的價格。 2. 空間規劃獨特：結合四樓與頂加，提供合計 6 房 4 衛的配置，極具使用機能，適合大家庭或出租投資。 3. 基礎設施翻新：管路已全新整理更新，減少短期內隱匿性維修的困擾。 4. 生活機能完善：鄰近龍山國小、永豐國中及祥鷺生態埤塘公園，教育與休閒資源豐富。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：45 年屋齡屬於老舊公寓，未來可能面臨外牆整修或結構老化的問題。 2. 無電梯設備：位於 4 樓且為無電梯公寓，對老年人或行動不便者極不友善。 3. 缺乏車位：總坪數不含車位，周邊停車可能不易，影響自住便利性。 4. 格局過小：24 坪內隔成 6 房，單間面積極小，舒適度較低，僅適合功能性居住。
機會 (Opportunities)	1. 交通建設潛力：台鐵地下化永豐站周邊開發將提升區域連結性與生活便利性。 2. 投資收租潛力：高房間數設計在出租市場（如學生、上班族）有穩定需求，租金回報率可能較佳。 3. 增值空間：若未來交通建設完工，老宅因位處核心區可能有增值效應。
威脅 (Threats)	1. 貸款與轉售限制：高齡公寓在銀行貸款成數與年限上可能較受限制，且買家族群相對窄。 2. 違建風險：頂加隔出套房若未經合法登記，涉及法律糾紛或拆遷風險，需查證屋況合法性。 3. 噪音影響：鄰近鐵道與道路，施工期間及未來通車初期可能伴隨噪音與震動干擾。

物件評論

此物件對於「投資收租」或「預算有限但急需多房間居住」的買方而言，具備一定吸引力。其最大亮點在於以低單價換取高坪效的六房配置，且基礎管路已更新，降低了短期維修成本。然而，屋齡達 45 年、無電梯及四樓的高層位置是顯著的硬傷，若考慮長期自住或未來轉手流動性，需謹慎評估。

是否值得購買： 值得考慮，但前提是確認貸款與法規風險。

主要理由：

價格與機能性平衡：在桃園區以約 800 萬價位取得 24 坪六房空間，性價比極高，適合投資或分租。
交通利好預期：台鐵地下化永豐站建成後，該區域的交通樞紐地位將提升，利於未來增值。
風險提示：買家務必確認頂加部分是否為合法建築，並評估自身體力能否負擔無電梯的 4 樓環境，同時需預留整修預算以應對老屋老化問題。

問與答

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