竹北商辦  竹北買屋 / 竹北買房 - 竹苗土地房屋竹北縣政商圈黃金商辦電梯透店

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：9388 萬
參考單價：83.6 萬/坪
地址：新竹縣竹北市縣政十一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：112.291 坪 (不含車位面積)
主建物面積：103.945 坪
附屬建物面積：8.346 坪
土地面積：64.136 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 透天厝
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西北朝東南
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

竹北縣政商圈黃金商辦電梯透店 - 買房者分析報告

針對您提供的編號 1316660 物件，以下從置業投資與資產配置的觀點進行分析，協助您評估其購買價值。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段價值高：位於竹北縣政十一街核心商圈，商業活動頻繁，人流與企業集中度高。結構穩固：採用鋼骨加 RC（鋼筋混凝土）混合結構，且使用高級建材，耐用性佳。收益潜力大：目前租約由長期公司客戶承租，每月租金流入預估豐厚，具備現金流特性。配置完善：整棟含電梯及店面，14 房 14 衛的格局適合辦公或小型總部使用。
劣勢 (Weaknesses)	總價門檻高：總價約 9388 萬新台幣，且單價近 84 萬/坪，資金壓力較大。停車位問題：坪數未包含車位，對於商業用途而言，缺乏停車場可能會降低企業承租意願或增加不便。使用限制：屬商業用地與建築，非住宅性質，無法設籍，且稅負（房屋稅、地價稅）通常高於住家。樓層複雜：提及 4 樓以上為增建，可能涉及產權合法性的疑慮。
機會 (Opportunities)	資產增值：隨著竹北科技產業持續發展，辦公需求穩定，長期來看資產有保值空間。租金調整：若現有租約到期，可視市場狀況重新議價，爭取調高租金收益。融資槓桿：商辦大樓通常有較穩定的抵押價值，有利於後續資金周轉或再投資。
威脅 (Threats)	產業空窗風險：若區域經濟動盪，企業縮編可能導致租戶搬離，產生空屋損失。法規與稅務：商業用電費、水費較住宅昂貴，且增建部分的法律地位若不明確，可能影響轉手或銀行核貸。利率波動：此類高額物件多依賴融資購入，若升息將增加還款成本，壓縮淨獲利空間。

2. 物件評論

購買建議：適合高資金週轉之投資者，不適合自住。

主要理由如下：

投資屬性明確：此物件為典型的「收租型資產」，位於竹北核心區的優勢能確保長期基本盤。若您手頭寬裕且尋求現金流配置，這是一筆具備穩定回報的標的。
關鍵風險需釐清：廣告中提到的「每月 20~30 萬收租」是買價支撐的關鍵，您務必在交易前查證現有租賃契約的真实性與租期長度。此外，關於 4 樓增建部分的合法化證明必須確認，以避免未來產權糾紛或無法抵押貸款的風險。
成本效益評估：考慮到近 9400 萬的總價與不含車位的條件，建議您將預計租金收入除以實際總價，計算投資報酬率（Cap Rate），並與當期銀行定存或其他金融商品回報做比較，確認是否具備合理的風險溢價。

總結來說，這是一筆高門檻但地段優異的商辦資產，成功與否取決於對租賃穩定性的確認以及對增建合規性的審查。