竹北買屋 / 竹北買房 - 專任【九牧世家】景觀三房＋B1雙車位聽鈞一席話房地不複

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~3088 萬~~2999 萬 (含車位價)
參考單價：47.01 萬/坪
地址：新竹縣竹北市嘉興路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：九牧世家
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：63.79 坪 (包含車位面積)
主建物面積：23.731 坪
附屬建物面積：3.092 坪
共同使用：36.967 坪
車位坪數：24.365 坪
土地面積：8.085 坪
樓別/樓高： 10樓 / 13樓
屋齡：7 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：3068 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：嘉豐國小東興國中
鄰近公園：中興公園
生活機能：家樂福超市、全聯福利中心
附近交通：高鐵新竹站
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：九牧世家（編號 1316234）

以下針對您提供的竹北市「九牧世家」物件資料，以購屋者視角進行深度分析。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 極佳動線與格局：戶內主次臥室與衛浴皆開窗，通風採光極佳，前後陽台設計讓室內環境更舒適。 2. 稀缺車位資源：包含 B1 雙車位（斜坡平面式），在竹北市區擁有兩車位屬高價值資產，且總坪數已含車位。 3. 私密性與便利性：一層僅兩戶配置、兩部電梯，樓層單純，大幅減少等待電梯時間與公共空間干擾。 4. 屋況新穎：屋齡約 7 年，屬於次新房，無需負擔高額整修成本。 5. 生活機能成熟：鄰近家樂福、全聯及中興公園，步行即可滿足日常採買與休閒需求。
劣勢 (Weaknesses)	1. 坪效計算需注意：總坪數 63.79 坪包含雙車位，意味著主體室內實際坪數約在 40-50 坪左右，需考量對大宅的期待值。 2. 總價門檻較高：總價接近三千萬級距，對於預算有限的購屋者而言是一筆重大負擔。 3. 樓層因素：位於 10 樓（共 13 樓），雖屬中高樓層，但若西曬問題較嚴重，可能影響夏季能耗。
機會 (Opportunities)	1. 學區與區域增值：鄰近嘉豐國小、東興國中，且位於高鐵特定區生活圈，長期居住價值穩定。 2. 管理費偏低：月管費 3068 元相對於包含健身房、視聽室、咖啡廳等豐富公設的社區來說，性價比極高。 3. 轉手吸引力：擁有兩車位及三房格局，是家庭置換或投資收租時的強項標的。
威脅 (Threats)	1. 市場供需競爭：竹北市新推案與中古屋供給量持續增加，可能影響未來二手轉手的流動速度。 2. 價格波動風險：總價較高的物件對於升息週期或房市調整較為敏感，需留意持有成本。 3. 交通噪音考量：鄰近嘉興路及高鐵商圈，雖便利但需確認低樓層部分（若非頂樓）是否受車潮影響。

二、物件評論與購買建議

綜合評價：值得購買

此物件對於「注重生活品質與子女教育」的家庭購屋者而言，具有很高的吸引力。以下是主要購買理由：

稀缺性優勢： 「雙車位」在竹北市屬於稀缺資源，且能含於總價之中，極大提升了單價的合理性與未來轉手的保值度。
居住體驗佳： 「一層兩戶」的設計在電梯大樓中相當難得，代表更高的隱私度與動線效率；室內全開窗設計則保證了居住的健康性，對於長期自住的舒適感有極大加分。
高性價比公設： 擁有豐富的多功能公設（如練琴室、視聽室），但管理費卻控制在三千出頭，顯示社區經營良善，維持成本相對較低。

建議事項： 雖然條件優異，仍建議您在簽約前確認房屋實際採光方向以評估西曬影響，並核算雙車位的實際坪數分配是否與預期相符。若預算許可且偏好竹北高鐵特區生活圈，這是一張值得入手的門票。

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