日月光商場,員和公園  土城買屋 / 土城買房 - 土城買屋賣屋 A09海山捷運三樓大家的惠玲

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1088 萬
參考單價：69.65 萬/坪
地址：新北市土城區中央路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 1廳 1衛 1廚房
總坪數：15.62 坪 (不含車位面積)
主建物面積：14.4 坪
附屬建物面積：1.22 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：33 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：市立土城國小,新北市立新北高工,市立土城國中,德霖技術學院
鄰近公園：員和公園
生活機能：中央路二段生活圈,海山捷運生活圈
附近交通： BL04海山
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：鄰近海山捷運站，生活機能成熟，靠近秀泰影城、市場與學校，通勤與日常採買便利。 2. 樓層適中：5 樓中的 3 樓屬於黃金樓層，無需爬太多樓梯，且採光與視野通常較佳。 3. 格局實用：2 房 1 廳 1 衛的格局適合小家庭或長期自住，空間利用率良好。 4. 價格彈性：銷售文字提及價格可議價，買家有爭取較佳成交價的空間。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡達 33 年，屬於老舊公寓，可能面臨管線老舊、外牆修繕或隔音不佳等問題。 2. 設施不足：無電梯且無車位，對於有老人、小孩的家庭或車族來說，出入與停車可能不便。 3. 單價較高：參考單價近 70 萬，相較於同區同類型的老公寓，單價略高，需斟酌性價比。 4. 管理較鬆散：公寓型態通常缺乏大社區的公共設施與門禁管理，治安與環境維護需自行留意。
機會 (Opportunities)	1. 租賃需求：鄰近德霖技院、高工及土城國小，學生及上班族群的租屋需求穩定，投資收租潛力不錯。 2. 老屋新生：土城中央路段舊社區具備都更或重建潛力，若有參與重建計畫，長期價值可能提升。 3. 議價機會：賣方態度積極，買方若能提出誠意價，有望以低於總價 1088 萬的價格成交。
威脅 (Threats)	1. 融資限制：銀行對於老舊公寓的貸款成數與年限可能有嚴格限制，買家需預留額外的自備款或現金。 2. 流動性較差：老舊公寓在二手市場的流動性通常不如新大樓，未來轉手時可能花費較長時間。 3. 持有成本：隨屋齡增長，未來可能需額外編列預算進行房屋修繕或社區公共基金繳納。 4. 政策風險：房屋稅與契稅可能因政策調整而增加持有成本，尤其對於多戶持有者影響較大。

2. 物件評論

此物件適合預算有限但高度依賴捷運生活圈的購屋者，或是尋求穩定租屋收益的投資人。

主要理由如下：

交通便利性高：海山站與中央路二段的地理位置，提供了極佳的通勤與生活便利性，對於在板橋、土城或台北通勤的工作者吸引力大。
預算友善且可議價：總價 1088 萬對於土城核心區域而言門檻較低，且賣方有明確議價空間，適合首購族作為進場跳板。
需注意貸款與居住品質：由於屋齡已達 33 年且無電梯、無車位，銀行核貸可能會較為謹慎，建議購屋前先與銀行確認貸款條件。同時，若您無法接受爬樓梯或老舊外牆維護，建議謹慎評估。

若您的預算卡在 1000 多萬，且不介意老公寓的特性，這是一個值得約看並爭取議價的好機會；反之，若對無電梯或房屋年久有強烈顧慮，則建議擴大搜尋範圍。