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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：19000 萬
參考單價：35.44 萬/坪
地址：新竹市東區建功一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 55房(室) 2廳 55衛
總坪數：536.19 坪 (不含車位面積)
主建物面積：434.86 坪
附屬建物面積：35.5 坪
其他面積：65.83 坪
土地面積：111.92 坪
樓別/樓高： 1~9樓 / 9樓
屋齡：27 年
法定用途：其他
形式/類型：其它/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告：新竹元首飯店

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段價值高：位於清華大學與交通大學之間，擁有穩定的學生、教職員及科技業人潮。現成營運基礎：已規劃為 55 間套房並具備獨立衛浴，省去初期硬體裝修的時間與成本。空間多元性：底樓店面可作為餐飲或零售，地下室空間寬敞，適合規劃為共享辦公或健身房。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：27 年屋齡意味著未來可能需投入較多的修繕與維護預算，且建築價值隨時間折損。高額買入門檻：總價約 1.9 億元，對資金流動性要求極高，非一般自住房產能負擔得起。停車資源不足：坪數未包含車位，對於商業營運或租戶便利性可能構成限制。
機會 (Opportunities)	產業轉型潛力：可朝精品商務旅館、主題式長租公寓或結合共享經濟的複合空間轉型。區域發展：隨著新竹科學園區與學術圈持續擴充，周邊租金收益潛力有望進一步提升。財務槓桿效益：若配合銀行融資，高單價商業標的可能帶來較穩定的現金流回報。
威脅 (Threats)	法規風險：住宅或商業混合使用的管制政策變動，可能影響出租模式（如短租限制）。利率波動：高總價物件對利息敏感，升息環境下融資成本將直接侵蝕投資報酬率。競爭加劇：周邊若新建同類住宿或公寓開門，可能會稀釋現有租金水準。

2. 物件評論

此物件非常適合具備一定資金規模的專業投資者或創業者，而非單純尋求自住的一般買房者。

值得購買的主要理由如下：

地段稀缺性：在新竹清大、交大商圈擁有如此大坪數且已成型為飯店式的空間，極具競爭優勢，租金底價通常較高且穩定。
多元經營模式：不僅限於單一種類的出租，結合店面與地下室的多功能特性，能根據市場變化調整營運策略（如轉作長租、共享辦公或餐飲），分散風險。

主要考量點： 雖然地段優越，但27 年屋齡是需要預留的重點預算。購買前建議先聘請專業技師進行建物安全與管線檢視，確認結構狀況。此外，近 1.9 億元的總價意味著高資金成本，若未來利息上升或營運空窗期拉長，財務壓力會較大。若能承受維修風險並擁有良好經營規劃，此物件是置產布局商業版圖的優質標的。