桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  龜山買屋 / 龜山買房 - @桃園蛋蛋媽咪@上龜山@大江山社區@公寓頂樓@法拍超級大三房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：584.4 萬
參考單價：20.14 萬/坪
地址：桃園市龜山區幸美十一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114夏35812
社區：大江山Ⅰ
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：29.01 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.62 坪
附屬建物面積：2.72 坪
共同使用：2.67 坪
土地面積：12.95 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：福源國小+幸福國中
鄰近公園：大江山社區七街公園
生活機能：龜山市場+營盛黃昏市場
附近交通：桃捷棕線BRH04站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：桃園龜山大江山社區法拍公寓

一、SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格實惠：總價起標較市場行情低，參考單價約 20 萬/坪，低於周邊類似產品。 2. 格局寬敞：室內使用面積達 26 坪以上，擁有 3 房 2 廳 2 衛，前後雙陽台，適合家庭居住。 3. 生活機能佳：鄰近福源國小及幸福國中，周邊有黃昏市場，交通靠近桃捷棕線站點，未來通勤便利。 4. 管理完善：雖為公寓但屬社區型管理，相較於無管理的散戶公寓安全性較高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層問題：位於頂樓（5 樓/5 樓），且無電梯提及，爬樓梯較費力，長輩或行動不便者不適用。 2. 屋齡老舊：屋齡達 28 年，管線與防水設施可能需預留維修預算。 3. 瑕疵風險：查封記錄顯示臥室天花板有水痕及油漆剝落，存在潛在漏水疑慮。 4. 土地分區疑義：資料註明土地使用分區為乙種工業區，雖供參考但仍建議買方務必確認是否影響居住權益。
機會 (Opportunities)	1. 法拍價格優勢：若進入二拍或三拍，底價可能大幅降至 374 萬起，投資報酬率極高。 2. 交通建設增值：桃捷棕線通車後，鄰近地區房價通常有上漲空間，具備資產增值潛力。 3. 市場缺口：大坪數且低總價的公寓產品在市場上較少見，適合預算有限的自住客或投資客進場。
威脅 (Threats)	1. 隱性瑕疵成本：漏水修復可能涉及結構問題或天花板修繕，需額外負擔費用。 2. 融資限制：法拍屋通常需快速繳清尾款，銀行貸款審核較嚴格，可能影響資金週轉。 3. 產權與使用風險：土地分區未明確註明已變更為住宅或是否受限於公用地役關係，可能影響未來轉手或重劃。 4. 持有成本：需自行確認並清償標的物積欠之管理費、水電瓦斯費等。

二、物件評論

購買建議：值得考慮，但需謹慎評估自身需求與風險承受度。

此物件對於「預算有限但追求居住品質」的購屋者而言，是一個難得的入場機會。其最大的吸引力在於以相對低廉的總價（約 580 萬起），便能買到上龜山精華地段、擁有完整管理且空間極大的三房產品，加上鄰近捷運與學校的優勢，自住性相當高。

然而，作為頂樓的老舊公寓，潛在風險必須正視。首先，天花板的水痕問題建議在投標前務必安排專業驗屋或實地查看，評估修繕成本是否仍在預算內。其次，關於土地使用分區為乙種工業區的紀錄，務必向當地建管單位確認現況使用合法性，以免影響未來轉手或居住權益。

若您具備一定的現金流處理法拍程序的能力，且能接受頂樓爬樓梯的條件，此物件在價格面上具有極高的性價比；若是對瑕疵敏感度高、急需電梯設施或對土地產權複雜性感到擔憂者，則建議延後評估至二拍價格更明確，或轉尋其他標的。

問與答

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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