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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1281 萬
參考單價：41.7 萬/坪
地址：台南市仁德區二仁路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 8房(室) 8衛
總坪數：30.72 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.66 坪
附屬建物面積：1.06 坪
土地面積：26.26 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：大甲國小
鄰近公園：清王公園
生活機能：後壁厝菜市場
附近交通：86快速道路、台1線
面臨路寬：4米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 投資回報穩定：目前已有 6 戶租住，月租金總和約 24,000-33,000 元，現金流良好。 2. 地段交通便利：鄰近嘉南藥理大學及工業區，且靠近國道 86 與台 1 線，通勤方便。 3. 生活機能完善：周邊有菜市場、超商及餐飲，滿足基本居住需求。 4. 持有成本低：總價約 1281 萬，單價在區域內具競爭力，適合入門置產。
劣勢	1. 屋齡偏高：屋齡已達 41 年，需留意結構安全與未來修繕成本。 2. 居住空間擁擠：總坪數僅約 30.72 坪卻有 8 房 8 衛，單間房間面積可能較小，自住舒適度低。 3. 交易型態特殊：屬透天厝但高度密集分割，潛在買客族群較窄。 4. 租約管理複雜：現有租戶多為套房形式，水電分攤需釐清，長期易有損耗。
機會	1. 學區與就業需求：鄰近大學與工業區，學生及上班族租賃需求相對穩定。 2. 改造增值潛力：若未來屋況允許翻新，可提升單間租金收益或房價。 3. 通勤優勢放大：隨著國道 86 交通效益持續釋放，投資價值可能隨區域發展水漲船高。
威脅	1. 建築老化風險：老舊透天可能有管線、漏水等隱憂，維修費用可能侵蝕利潤。 2. 政策法規變數：住宅套房或集合式出租若遇法規調整，可能影響租賃收益。 3. 租戶依賴性：現有租金收入主要靠租戶，若發生退租或空窗期，需自行承擔成本。 4. 轉手流動性：老舊且分割複雜的物件，未來出售時可能不如一般住宅好賣。

物件評論

這筆物件對於**「投資型買房者」**而言是一個值得考慮的標的，但不適合以舒適自住為主要需求。

主要理由如下：

租金收益明確：目前租約穩定，每月有固定現金流入帳，對於希望以收租抵 mortgage 或長期收租的投資者具有吸引力。
地段性價比高：結合大學生源、工業區就業人口及交通樞紐優勢，區域租賃需求底層邏輯健全，抗跌性相對較高。

然而，您必須審慎評估41 年屋齡帶來的潛在維修成本。老舊建築隨著使用年限增加，維護費用可能逐步上升，且 8 房分割的格局居住品質較低，若未來打算自住或轉手給一般家庭買家，流動性會較弱。建議在簽約前請專業技師詳細檢查房屋結構與管線狀況，確認無重大修繕隱憂後再行購買，以確保投資報酬率不受維修成本過度侵蝕。