竹南大埔電梯華廈  竹南買屋 / 竹南買房 - 頭份竹南買屋大埔竹南科園LA MORE三房平車美廈

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1380 萬 (含車位價)
參考單價：38.08 萬/坪
地址：苗栗縣竹南鎮大埔一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：LaMore-NO2
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1廚房
總坪數：36.24 坪 (不含車位面積)
主建物面積：15.491 坪
附屬建物面積：3.808 坪
共同使用：16.941 坪
土地面積：8.713 坪
樓別/樓高： 2樓 / 10樓
屋齡：9 年
法定用途：商業用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道平面式
車位描述：B1-45號(車位管理費250元/月)
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1860 元/月
管理描述：月繳
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：大埔國小
生活機能：全聯、7-11、便利商店
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對此物件 (sid: 1304153) 以購屋者角度進行分析。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 設計獨特：挑高三房夾層設計，附有大露臺及樓上樓下各一衛浴，動線合理且空間感佳，適合家庭居住。 2. 生活機能便利：鄰近大埔國小，周邊有全聯及多家便利商店，滿足日常採買需求。 3. 交通便利：位處竹南大埔重劃區，往頭份、竹南及新竹科學園區通勤路網完善，適合通勤族。 4. 屋齡新：屋齡約 9 年，建築狀況良好，相較於老旧社區較不易有維修隱憂。 5. 車位配置：附設坡道平面車位，停車動線相對直接。
劣勢 (Weaknesses)	1. 土地分區問題：土地用途為「商業用」，購屋後需繳納較高的房屋稅與地價稅，且銀行貸款成數或條件可能不如住宅嚴格。 2. 樓層偏低：位於 2 樓，隱私性與採光可能受臨街影響，且需注意噪音與安全問題。 3. 坪數緊湊：總坪數 36.24 坪需規劃三房兩廳，屬於小格局大坪數分配，房間寬敞度可能有限。 4. 價格水準：單價 38.08 萬/坪在竹南地區屬於中高價位，需考量是否低於鄰近住宅單價。
機會 (Opportunities)	1. 園區擴增效應：隨著竹南科園與新竹科學園區連結增強，區域租賃與轉手需求可能提升。 2. 投資潛力：夾層與露台設計受年輕族群與小型家庭喜愛，出租市場潛在需求佳。 3. 社區規劃：LaMore 系列社區管理相對完善，長期維持社區品質有助於保值。
威脅 (Threats)	1. 流動性較差：商業用地物件轉手時，買方受限于貸款政策，潛在接盤客群較住宅少。 2. 政策風險：若政府對商業住家混用或居住使用管制加嚴，可能影響居住權益（如學區認列）。 3. 市場波動：非住宅屬性物件在房市修正期，價格支撐力可能不如一般住宅穩固。

2. 物件評論

此物件屬於「商業用地之住宅型態」，整體而言值得推薦給特定族群，但不適合追求傳統住宅權益者。

主要理由如下：

生活與通勤優勢明顯：若您的工作地點在竹南或新竹科學園區，此處的通勤優勢與大埔國小旁的生活機能，能大幅提高居住便利性。特殊的挑高、露台及雙衛浴設計，在有限的坪數內創造了舒適度，居住品質不輸一般住宅。
必須確認的風險點：由於土地分區為商業用，購屋前務必確認銀行貸款成數、稅費成本與子女學區認定問題。若您購買目的為純自住且對學區無高度依賴，或是為了投資收租，此物件的高坪效與設計是亮點；但若您對房屋稅率敏感或需依賴學校畫片，則需審慎考量。
價格合理性：參考單價約 38 萬/坪，對於竹南新興區而言屬中高價位，建議您可以比對周邊同級距住宅的單價，並確認車位費用是否包含在總價 1380 萬中，以避免額外預算支出。

總結建議：若是為了新竹園區通勤或投資，此物件設計優異，值得入手；若是傳統買住宅求穩或強烈依賴學區，則建議繼續觀察住宅市場。