客運園區  大園買屋 / 大園買房 - 青埔買房買屋客運園區-璟都凱悅店面＋車（S3）

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2950 萬 (含車位價)
參考單價：48.16 萬/坪
地址：桃園市大園區環區北路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：璟都凱悅
總坪數：61.26 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.16 坪
樓別/樓高： 1樓 / 14樓
屋齡：8 個月
法定用途：店鋪
形式/類型：商用/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：潮音國小大園國中
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

一、物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 屋齡極新：竣工後僅 8 個月，硬體設施現代化，維修負擔小。 2. 地段亮點：位處航空城客運園區第一排，面臨主要道路環區北路，招牌曝光率佳。 3. 租約穩定：目前承租商為 7-11，能提供即時的租金流動性與投資安全感。 4. 空間優勢：總坪數大且包含坡道平面車位，主建物挑高近 4.7 米，格局方正易規劃。 5. 周邊利基：鄰近喜來登國際飯店，區域商圈成熟度逐漸提升。
劣勢	1. 購入門檻高：總價約 2950 萬元，對一般購屋者而言資金壓力較大。 2. 使用稅負：商用不動產持有稅費（地價稅、房屋稅）通常高於住宅。 3. 衛生間配置：僅有 1 衛生間，若未來規劃多營業位點或員工較多時可能不足。 4. 座向影響：西南方朝東北，下午日照強烈可能增加冷氣能耗成本。 5. 流動性限制：店面與車位的轉手週期通常比住宅長，資金變現能力相對較弱。
機會	1. 區域發展：大園航空城與青埔特區持續開發，未來人口與商機成長可期。 2. 增值潛力：隨周邊設施完善，商業租金行情與資產價值有上漲空間。 3. 經營彈性：挑高與方正格局適合多種商業用途（如餐飲、展示廳等），吸引多元租戶。
威脅	1. 租約風險：若未來租戶退租，空置期將導致現金流中斷且需投入招租成本。 2. 景氣波動：區域發展受整體經濟或交通建設進度影響，若有延宕可能影響租金支撐力。 3. 競爭加劇：該區域新商辦與店面供給增加，未來可能產生分租效應導致供過於求。

二、物件評論

這筆投資標的對於尋求長期被動收入且資金充裕的投資者來說，具有相當高的購買價值。

主要理由如下：

即買即收租：屋齡新且現行已有 7-11 承租，解決了最令投資者焦慮的空屋期問題，租金回報穩定可預期。
核心地段加持：位於客運園區第一排並面臨道路，加上鄰近國際飯店，在區域成熟度與曝光度上優於一般街角店面。
新屋優勢：8 個月的屋齡意味著無需立即進行大修整，能將資金有效運用於其他投資部位。

然而，若您計畫短期持有或對稅負敏感則需慎重考量。商用不動產的稅費成本較高，且流動性不如住宅，建議在簽約前確認租約剩餘年期及續租條款，以確保長期投資效益。

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