南京微風百貨  松山買屋 / 松山買房 - 北市商辦店面敦化增值公寓壹樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4880 萬
參考單價：188.93 萬/坪
地址：台北市松山區敦化北路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：25.83 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.22 坪
附屬建物面積：3.61 坪
土地面積：10.66 坪
樓別/樓高： 1樓 / 4樓
屋齡：51 年
法定用途：住家用
形式/類型：商用/ 店面

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：敦化國小/敦化國中
鄰近公園：慶城公園
生活機能：南京微風超市
附近交通：松山線南京復興站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢	地理位置極佳：位於敦化北路核心地段，鄰近南京復興站，交通與生活機能（超市、公園）成熟，客源穩定。邊間店面：擁有雙面曝光的門面優勢，自然曝光度高，利於商業活動或設立辦公室。總價門檻相對合理：相較於該區域純辦公大樓，公寓底層單價及總價對於創業者或小型工作室較友善。
劣勢	屋齡偏高：51 年屋齡在台北市中心雖常見，但可能涉及老舊管線、電梯及結構檢查問題，後續維護成本較高。使用權限存疑：資料顯示用途為「住家用」但型態為「店面」，需確認產權登記是否為商業使用，這可能影響貸款成數與商業執照辦理。缺乏車位：資料明確標示不含車位，對於需要停放車輛的商業經營或員工通勤可能造成不便。
機會	都市更新潛力：松山區周邊持續進行都更，若該基地未來參與都更，房產增值空間可期。多元用途靈活：1 樓店面空間適合多種用途，如診所、補習班、工作室或零售店，市場需求穩定。學區加持：鄰近雙敦學區（敦化國小、國中），雖主要針對住宅，但也意味著社區治安與環境相對單純穩定。
威脅	貸款限制風險：老舊建物或住家用途商用可能會被銀行評估為高風險貸款，導致首付比例提高或貸款年限縮短。裝潢整修成本：51 年房齡可能需要針對無障礙設施、消防法規進行大幅更新，初期投入成本高。商圈變化風險：台北市中心商圈競爭激烈，若周邊大型百貨或新商場啟用，可能分散部分底層店面人潮。

物件評論

這處位於敦化北路的壹樓店面，對於追求「地段價值」與「長期投資」的買方來說，具有相當的吸引力，特別是其位於南京復興站附近的黃金地段，生活機能完善且具備邊間店面的優勢。

然而，是否值得購買取決於您的使用目的與資金狀況。若您打算長期持有並博取未來「都市更新」的增值空間，這是一筆潛力投資。但若您計畫短期經營或需要高成數貸款，則需特別注意屋齡過舊可能帶來的銀行評估差異與高額整修成本。此外，務必確認「住家用」用途是否允許合法營業，以避免後續使用上的法律風險。綜合評估，此物件適合有經驗、能承擔老屋修繕風險且看好松山區長期發展的投资型買家。