竹南火車站  竹南買屋 / 竹南買房 - 竹南頭份房地竹南正市區工業用地買地送百坪廠房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3200 萬
參考單價：17.32 萬/坪
地址：苗栗縣竹南鎮建國路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局：開放空間
總坪數：184.79 坪 (不含車位面積)
主建物面積：184.79 坪
土地面積：94.65 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：55 年
法定用途：工業用
形式/類型：廠房/ 工廠

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：照南國小、照南國中
鄰近公園：扶輪公園
生活機能：中興市場
附近交通：中興市場公車站、竹南火車站
面臨路寬：約6米米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對該筆物件資料進行買房者角度之分析。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段優越：位於竹南鎮建國路正市區，生活機能成熟，鄰近中興市場。 2. 交通便利：鄰近竹南火車站，距國道 3 號及西濱快速道路車程約 6 分鐘，通勤與物流動線優。 3. 開發潛力高：都市計畫內乙種工業區，建蔽率 70%、容積率 210%，具高開發密度優勢。 4. 空間寬敞：土地總坪數達 184.79 坪，面寬約 11 米，格局方正，規劃彈性大。
劣勢	1. 屋齡老舊：房屋已達 55 年，需重新整修或拆除重建，初期投入成本較高。 2. 用地限制：地目為工業用，主要使用權限受限，純住宅居住之合法性與便利性較低。 3. 單價不低：參考單價約 17.32 萬/坪，在工業用地中屬高價位，需考量投資報酬率。 4. 臨路條件：面寬雖寬，但臨路寬約 6 米，大型車輛進出可能受限。
機會	1. 重建增值：利用高容積率進行改建，可大幅提升資產價值與使用坪效。 2. 多元用途：建物登記包含住商、住工與住宅，可作為廠辦合一或混合使用，具經營彈性。 3. 區域發展：竹南為竹科後花園，產業與居住需求穩定，長期保值潛力佳。
威脅	1. 法規風險：工業用地法規嚴格，若實際使用未符合規定，可能面臨違規處分。 2. 流動性較差：工業用地受眾較窄，轉手交易時間通常較住宅為長。 3. 結構安全：55 年舊建物需確認結構安全，整修工程可能超出預算。 4. 景氣波動：產業景氣變化可能影響租賃需求與營運成本。

2. 物件評論

此物件屬於**「投資型或自用產業型」**標的，對於尋求住宅自住的買家而言，風險較高，但對於有產業需求或看好區域重建潛力的買家，則具備相當吸引力。

主要理由如下：

地段與土地價值： 竹南正市中心的工業用地極度稀缺，且具備高達 210% 的容積率，代表未來若進行重建，可獲得更多的可建築面積，長期來看具增值潛力。
使用彈性與法規： 雖然建物登記顯示具一定混合使用彈性，但地目仍為工業用，買家必須清楚知悉法規限制，不宜直接當作純住宅規劃，以免觸法。
持有與整修成本： 55 年屋齡意味著必須面對老舊廠房的重建或整修工程，這是一筆不小的前期支出，需納入總預算評估。

建議： 若您計劃自用（如辦公室、輕工業）或投資等待重建，此物件地段與土地條件優越，值得進一步評估。若您是純自住住宅需求，建議考慮傳統住宅區標的，以避免法規與使用限制帶來的困擾。

問與答

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竹南頭份房地買賣

邱為浩(仲介，收取服務費)

暱稱：浩哥

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0977-136838

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頭份自強和平加盟店

經紀業名稱: 坤鋐不動產有限公司

證號: (109)登字第373841號

謝謝你來到這裡，這是我默默努力耕耘的一塊地方。

我相信，無論是找一個能安心生活的家，
還是尋找一塊值得好好規劃的土地，
都需要有人真心站在你這一邊，陪你了解、陪你判斷、陪你走一段路。

我是邱為浩
我在永慶不動產頭份自強和平店，一起工作、一起努力。
我不花俏、不話術，只是默默地做事、一步一腳印，盡力把每一件事做好。

如果你正在找房、買地，或是單純需要有人問問想法、討論可能，
我都歡迎你來聊聊，也許一段好的開始，就是從這裡出發。

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