運動公園  頭份買屋 / 頭份買房 - 頭份竹南房仲美居金品臻選發財住店F02021

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2380 萬 (含車位價)
參考單價：48.74 萬/坪
地址：苗栗縣頭份市上庄路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：美居居品
格局：開放空間
總坪數：48.83 坪 (包含車位面積)
主建物面積：30.17 坪
附屬建物面積：1.24 坪
共同使用：17.42 坪
樓別/樓高： 1樓 / 12樓
屋齡：11 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全系統
管理費：3477 元/月
鄰近學校：頭份國中
鄰近公園：運動公園
生活機能：黃昏市場
附近交通：頭份交流道
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者物件分析報告

針對您提供的頭份市「美居居品」物件資料，以下從買房者的實際需求與投資潛力出發，進行詳細分析。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 黃金地段：位於頭份精華區域，門面寬大，商業曝光度高。 2. 交通便捷：鄰近頭份交流道，通勤至竹南或台鐵站皆方便。 3. 格局優勢：總坪數近 49 坪（含車位），格局方正，適合規劃為住商合一。 4. 生活機能：近運動公園、頭份國中等，周邊黃昏市場完善，生活便利。 5. 附車位：總價含坡道平面車位，解決停車問題。
劣勢 (Weaknesses)	1. 居住隱私：位於 1 樓，對於純住宅生活而言，隱私與安全感相對較弱。 2. 噪音干擾：作為店面且位於一樓，可能面臨商業活動噪音或人潮干擾。 3. 屋齡因素：屋齡已 11 年，非新成屋，需考量裝潢維護成本。 4. 管理費偏高：月管理費 3477 元，對於一樓住宅而言稍高，可能反映商業設施維護成本。 5. 使用性質：發財住店性質可能影響部分純住宅買家意願，轉手對象較受限。
機會 (Opportunities)	1. 多元用途：適合自住兼營業（診所、辦公室、美業等），增加使用彈性。 2. 投資潛力：若自行居住可省租金，或整層出租給商戶，具投資報酬率。 3. 區域發展：竹南頭份生活圈持續發展，鄰近運動公園與學區，具長線保值性。 4. 價格優勢：參考單價 48.74 萬/坪，對於一樓店面住宅而言，價格具競爭力。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：混合使用性質的物件，二手市場流通性通常不如純住宅。 2. 交通干擾：鄰近主要道路與交流道，可能受車流噪音或未來道路施工影響。 3. 法令規範：住商混合需確認土地使用分區與營業項目限制，避免使用糾紛。 4. 環境變化：一樓店面若商圈沒落或周邊新建物阻擋曝光，對營運可能造成影響。

2. 物件評論

是否值得購買：

此物件**「適合創業、投資或住商兩用者」，但「不適合尋求純靜態居住的買家」**。

主要理由：

地段與價值：頭份精華區的一樓店面曝光度極高，且含車位，總價在該區域屬合理範圍，對於需要臨街辦公或經營店面的人來說，性價比很高。
使用彈性：2 房 2 衛的格局方正，無論作為自宅、辦公室或小型診所都很合適，能發揮住商合一的優勢。
潛在風險：由於位於 1 樓且屬商業住宅混合，居住隱私性與噪音問題需親自於不同時段（白天與夜晚）現場體驗確認，且需確認管理費包含的設備項目是否值得。若您純為投資或經營使用，此標的值得優先考慮；若純粹為了安靜居家，建議慎重評估一樓的居住品質。

問與答

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頭份竹南房仲

王月香(仲介，收取服務費)

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專業品質：

服務態度：

房仲電話：0953-992002

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經紀業名稱: 玥揚地產有限公司

證號: (107)登字第339468號

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