合雄建設,河濱公園, 蘆竹買屋 / 蘆竹買房 - 蘆竹南崁首購明水苑河景4房車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2988 萬 (含車位價)
參考單價：40.23 萬/坪
地址：桃園市蘆竹區大正街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：合雄滙明水苑
格局： 4房(室) 2廳 3衛 1廚房
總坪數：74.279 坪 (包含車位面積)
主建物面積：40.946 坪
附屬建物面積：3.279 坪
共同使用：30.054 坪
車位坪數：11.034 坪
土地面積：8.44 坪
樓別/樓高： 2樓 / 15樓
屋齡：14 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：4095 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：光明國小、光明國中
鄰近公園：河濱公園
生活機能：全聯福利中心
附近交通：客運302、客運525
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下為您針對物件「蘆竹南崁首購明水苑河景 4 房車」所做的買房者角度分析：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	高性價比與空間規劃：總價約 2988 萬，單價約 40.23 萬/坪，且包含車位。74 餘坪的空間規劃為 4 房 2 廳 3 衛，對於需要多個房間的家庭非常友善。居住環境與景觀：位於河濱公園旁，擁有開闊視野與自然空氣，社區號稱寧靜，適合注重生活品質者。生活機能完善：鄰近全聯福利中心，日常採買方便；鄰近光明國小與國中國中，具備九年一貫的就學優勢。
劣勢 (Weaknesses)	樓層較低：位於 2 樓（總高 15 樓），雖宣稱樹梢戶景觀佳，但仍需考量採光是否被樹木或周邊阻擋、隱私性以及地面噪音問題。屋齡因素：屋齡約 14 年，購入後可能面臨部分管線老化需保養更新，且銀行貸放成數與年限可能會隨時間調整。交通依賴公車：資料主要提及客運路線，未明確標註鄰近捷運站，通勤若需長途搭車可能不夠便利。
機會 (Opportunities)	區域發展潛力：蘆竹南崁地區持續開發，隨著人口移入與建設增加，居住價值有望緩步提升。租賃需求穩定：因具備優異學區資源及寬敞空間，若未來有租屋或轉手打算，對家庭型租戶仍有吸引力。首購友好度：低樓總價相對可控，且功能齊全，非常適合初次購屋者作為進階型的居住選擇。
威脅 (Threats)	流動性風險：大坪數 4 房產品在市場流通速度通常不如小坪數，未來轉手時可能競爭較激烈。低樓層隱憂：臨河濱雖美，但需留意汛期淹水風險；此外低樓層易受昆蟲或螞蟻困擾，維護成本稍高。市場波動：若房價進入調整期，總價接近 3000 萬的房產在未來轉手時的獲利空間可能不如小坪數產品靈活。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，特別適合重視學區與居住品質的家庭型買家。

主要理由： 此物件最大的亮點在於「高性價比」與「生活機能」。在總價近 3000 萬的價格下，能提供包含車位的 4 房大坪數，且位於蘆竹成熟的南崁生活圈，對於有小孩、需要就學便利的買家而言，是極具吸引力的選擇。鄰近河濱公園與學校，營造出舒適宜居的氛圍。

然而，您在決定前需特別評估低樓層（2 樓）的特性。雖然中介描述為樹梢戶，但實際居住體驗會受到前方視野通廊、採光以及臨近地面噪音的影響，建議您務必在不同時段親臨現場感受。此外，14 年的屋齡雖不屬老舊公寓，但仍需確認社區管理維護狀況及管線健康度。若能接受低樓層特性並看重居住空間與學區資源，這是一個相當紮實的自住選擇。

問與答

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蘆竹南崁首購

郭芝縈(仲介，收取服務費)

暱稱：郭姐

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0932-594401

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有巢氏南崁捷運奉化加盟店

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證號: (112)登字第439451號

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