樂沐學區  安南買屋 / 安南買房 - 台南房地高手樂沐學區公園兩房平車電寓

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：858 萬 (含車位價)
參考單價：29.78 萬/坪
地址：台南市安南區慈興七街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：樂沐學東
格局： 2房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：28.81 坪 (包含車位面積)
主建物面積：16.44 坪
附屬建物面積：1.71 坪
共同使用：10.66 坪
土地面積：9.83 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：3 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1555 元/月
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：學東國小、土城國中(高中)
鄰近公園：學東公園
生活機能：土城市場
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比高：總價 858 萬元，單價約 29.78 萬/坪，且包含平面車位與機車位，在新成屋市場中具備相當的競爭優勢。 2. 房況新穎：屋齡僅 3 年，建築設施、管線系統較新，住戶入住後短期內無需擔心維修折舊問題。 3. 學區資源好：鄰近學東國小與土城國中，符合親子家庭對就學便利性的需求。 4. 生活機能成熟：位於 A22 重劃區核心，步行即可到達公園與市場，管理費維持在合理水準。
劣勢 (Weaknesses)	1. 頂樓屬性：屋處位於 5 樓（全棟最高層），雖可能視野較佳，但夏季日照直曬風險較高，且需關注防水隔熱的長期維護狀況。 2. 坪數規劃：總坪數含車位後，室內實際使用空間對於多人口家庭可能稍顯緊湊，尤其是若期待大格局三房者。 3. 交通依賴：位於安南區，相較於市中心區域，通勤至主要就業中心的時間成本較高。
機會 (Opportunities)	1. 區域升值潛力：A22 重劃區持續開發中，隨著生活機能進一步完善，未來房價具備保值與上漲的空間。 2. 租賃需求穩定：因鄰近學校與公園，對於學區房或剛性居住族群的租賃吸引力高，若考慮投資出租，現金流相對穩定。
威脅 (Threats)	1. 新案競爭：安南區重劃區新成屋供給量多，未來轉手時可能面臨同社區或其他新案的價格競爭。 2. 市場波動：房市整體走勢若遇冷，新成屋的增值空間可能受限，影響短期投資報酬率。

2. 物件評論

此物件對於「重視生活品質、有學齡兒童或偏好新成屋」的購屋者來說，是值得考慮的標的。

主要理由如下：第一，價格優勢明顯。在安南區重劃區以 858 萬總價包含車位，等於以較低門檻買入 A22 的核心生活機能圈，單價約 30 萬的價位對於新成屋而言相當具有吸引力。第二，硬體與環境佳。屋齡僅 3 年的建物代表居住舒適度與安全性較高，且「學區 + 公園」的配置完美契合家庭生活需求。第三，需注意風險點。由於位於頂樓（5 樓），買房時務必仔細檢查窗戶密封性、屋頂防水層狀況及電梯機房噪音，並確認物業管理對頂樓公共設施的維護程度，若能排除這些隱憂，則是一筆高 CP 值的居住選擇。