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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3300 萬
參考單價：36.76 萬/坪
地址：苗栗縣頭份市文化街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 9房(室) 9衛
總坪數：89.77 坪 (不含車位面積)
主建物面積：82.95 坪
附屬建物面積：6.82 坪
土地面積：39.15 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：15 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：後庄國小、頭份國中
生活機能：尚順購物中心、大全聯
附近交通：竹南火車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段學區優勢：位於頭份市核心區域，鄰近後庄國小與頭份國中，學區資源穩定。 2. 交通便捷：靠近竹南火車站，且鄰近尚順購物中心，生活與通勤機能完善。 3. 投資屬性明確：整棟規劃為 9 間套房，具備多戶出租的現金流潛力，適合以投資為目的。 4. 空間規模：總坪數 89.77 坪，整體持有面積較大，具備一定規模效應。
劣勢 (Weaknesses)	1. 單價偏高：總價 3300 萬，參考單價 36.76 萬元/坪，對資金門檻要求極高。 2. 空間配置複雜： 89 坪規劃 9 間套房，平均每間約 10 坪，空間較為緊湊，居住品質受限。 3. 屋齡因素：屋齡 15 年，已屆需開始投入大規模維護保養之階段，潛在維修成本需納入評估。 4. 管理難度：多戶式住宅可能面臨租戶管理、公共設施使用之複雜性，影響居住安寧。
機會 (Opportunities)	1. 租屋需求支撐：鄰近科技廠區及商圈，學生與打工族租屋需求通常較穩定。 2. 資產增值潛力：頭份作為竹南科學園區衛星城市，長期看好區域發展及房價支撐力。 3. 營運調整空間：若現行隔間不符市場主流，經專業規劃調整可能提升租金收益或轉手價值。
威脅 (Threats)	1. 資金壓力：高總價帶來的購屋貸款利息與持有成本，若遇景氣下滑將增加財務負擔。 2. 空屋風險：投資報酬率高度依賴出租率，若遇區域供給過量或景氣衰退，可能面臨空置損失。 3. 政策風險：房屋稅與房地產交易政策調整可能影響投資回報週期。 4. 維修隱憂：老舊建築之管線、防水等隱蔽工程若需更新，是一筆不小的額外支出。

二、物件評論

購買建議：適合具備充足資金之投資型買家，不建議以自住為主要考量。

主要理由：

此物件地理位置極佳，位於頭份學區與商圈核心，交通便利性高，對於租金市場而言具天然優勢。然而，考量到總價高達 3300 萬，且屋齡已達 15 年，對於購屋者的財務實力是巨大考驗。

若以自住角度觀察，89 坪規劃出 9 間套房，意味著每間空間極小，公共區域可能受限，生活舒適度較低，且老舊建築後續維修成本可能攀升。反之，若您評估的是投資回報，需精算 9 間房的滿租率與租金收益能否覆蓋貸款利息及持有成本，並確認該區域未來是否有新供給導致租金下滑。總體而言，這是一筆高門檻的資產配置，適合尋求穩定現金流的專業投資者。

問與答

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劉禾秝(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 合映地產物業有限公司

證號: (113)登字第472652號

我專精於竹南透天和頭份市區的房地產市場，對這些社區有深入的了解，能夠提供客戶最符合需求的房源。不論您是首次購屋還是尋找投資機會，我都將竭誠為您服務，協助您找到理想的家園。

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