台中土地房屋  北屯買屋 / 北屯買房 - 水湳經貿吃市黃金賺錢透店

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2600 萬
參考單價：172.07 萬/坪
地址：台中市北屯區中清路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 1廳 1衛
總坪數：15.11 坪 (不含車位面積)
主建物面積：15.11 坪
土地面積：27.23 坪
樓別/樓高：整棟 / 1樓
屋齡：48 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：其它
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：市立陳平國小市立大德國中.私立衛道高中.中國醫藥大學
鄰近公園：陳平公園.敦化公園.新平公園
生活機能：水湳市場.后庄市場
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置極佳：位於水湳經貿特區、十四期重劃區核心周邊，鄰近中清路主幹道與敦化路口，交通動線便利。 2. 學區優勢明確：鄰近市立陳平國小、大德國中、衛道高中及中國醫藥大學，具學區或租屋需求潛在客源。 3. 土地價值潛力：屋齡雖老（48 年），但位於高容積區域，具備「危老重建」或都市更新的較高潛在價值。 4. 使用空間大：登記坪數 15.11 坪，但實際使用空間達 40 坪，若重建或規劃得宜，空間利用率極高。 5. 底層位置：一樓整棟，若符合都市計畫，具備轉型為店面或工作室的潛力，增加現金流可能性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：48 年屋齡意味著管線老化、外牆與設施維護成本高，且可能面臨贷款年限縮短的問題。 2. 產權登記差異大：登記僅 15.11 坪，但使用達 40 坪，落差近 25 坪，涉及增建與夾層合法性問題。 3. 動線與機能不足：僅有 1 衛，對於 3 房格局且空間較大的住宅而言，生活便利性稍顯不足。 4. 隱私與噪音：一樓位置較易受路面噪音、光害及路人窺視影響，居住隱私性不如高樓層。 5. 交易性質模糊：名稱提及透店但用途為住宅，可能涉及住辦混用或營業登記的複雜性。
機會 (Opportunities)	1. 重劃區發展效應：水湳與北屯區持續發展，隨著周邊建設成熟，土地增值空間可期。 2. 重建獲利：若符合危老條例或都更條件，重建後出售或自住的資產價值將大幅提升。 3. 投資收租：一樓空間適合經營小型事業或作為車行、倉儲，租金回報率可能優於傳統高樓層。 4. 資金槓桿：相較於十四期現成新屋，此物件總價相對較低，適合資金有限但看好區域價值的購屋者。
威脅 (Threats)	1. 法律風險：增建夾層與廚房增建可能未被政府承認，面臨被勒令拆除或無法辦理抵押貸款的風險。 2. 融資困難：銀行對於高屋齡且涉及增建物件的貸款成數與利率可能較嚴格，影響買房負擔。 3. 政策不確定性：都市更新或危老重建的推動速度受政策與鄰人同意比例影響，存在時間成本與變數。 4. 居住品質下降：老舊管線可能影響生活品質，若需重新裝修，前期投入成本可能超出預期。

物件評論

購買建議：適合特定目標者，非一般自住首選

總結： 此物件屬於「高風險、高潛力」類型，並非適合追求安穩住家品質的傳統自住買家，但對於有重建規劃或投資思維的買方而言，值得深入評估。

主要理由：

地段與重建價值：位於水湳經貿與十四期交界區，土地價值被看好，且屋齡老舊具備重建利基，長期持有有望透過重建獲致高額資產增值。
實用與登記差距：實際空間遠大於登記坪數，性價比看似極高，但需確認增建部分的法律地位，避免未來發生糾紛。
融資與居住條件：48 年屋齡與增建結構可能導致銀行貸款審核困難，且一樓一衛的格局對於家庭長期居住較不便，建議優先確認貸款可行性與建築執照狀態後再行決策。

若您的目標是「以較低門檻進場核心區土地」且有能力處理重建事宜，此物件可考慮；若以長期舒適居住為主，建議優先考慮屋齡較新或登記坪數較相符的物件。

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