豆子埔公園  竹北買屋 / 竹北買房 - 仁愛國中旁~三房附車位

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4580 萬
參考單價：51.82 萬/坪
地址：新竹縣竹北市三民路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 9房(室) 9衛
總坪數：88.39 坪 (不含車位面積)
主建物面積：51.47 坪
附屬建物面積：8.54 坪
共同使用：28.38 坪
土地面積：31.46 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：10 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：平面式車位
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：竹仁國小仁愛國中
生活機能：仁義市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	區位與學區潛力：位於竹北市三民路，鄰近仁愛國中與國小，且靠近台元及規劃中 AI 園區，長期發展看好。屋況較新：屋齡僅 10 年，建物本體狀況應佳，維修成本相對低。收益穩定：現況為多戶租賃狀態（8 套房加店面），若購屋目的包含投資，可享有即時的租金流量。
劣勢	資訊衝突疑慮：標題稱「三房」與資料欄位顯示「9 房」，且說明提及「8 套房」，房型定義混淆，需釐清實際格局是否符合需求。使用現況複雜：屋內已有大量租戶與店面，若您計畫自住，可能面臨生活干擾或無法立即入居的情況。坪數過大：總坪數近 89 坪，對於一般家庭而言維持成本（稅費、管理）較高，且動線可能過於冗長。
機會	租金效益優化：若租賃合約到期後能重新規劃或提升單價，收益空間仍具吸引力。資產增值：受惠於竹北 AI 智慧園區落成與快速道路通勤便利性，長期持有具保值與增值潛力。多功能使用：因有店面性質，未來若有機會調整用途（如居家辦公室），可發揮更大效益。
威脅	租約糾紛風險：購屋後若需處理現有租戶搬遷或解約，可能產生法律或金錢成本。合法性問題：「9 房 9 衛」與「住家用」標題不符，可能存在違章改建、分租不合法或土地登記用途疑慮，需專業律師鑑核。自住性折損：若購屋主要目的為家庭居住，高層密集的分租現況將大幅降低居住品質。

2. 物件評論

購買建議：適合投資者或有特定需求者，自住前需審慎評估。

此物件並非傳統意義上的單一波段住宅，而更偏向「投資型物業」與「自住空間」的混合體。從買房者角度來看，這筆交易的核心風險與價值皆在於**「使用現況」與「法律性質」的釐清**。

若您的購屋目的是長期資產配置或收租，此物件非常值得考慮，因其位於竹北核心發展區、屋齡新且現金流穩定。然而，若您計畫作為家庭主要居住地，則必須在成交前確認以下三點：首先，核实「9 房 9 衛」是否涉及違建或非法分租，以免購後遭政府裁罰；其次，確認現有租約期限與解約條件，避免買房即被長租客綁住無法入居；最後，確認總坪數 88 餘坪是否真正符合居住動線需求。若能解決上述疑慮，這是一個兼具地段優勢與抗通膨能力的優質資產。