房屋土地買賣~ 鼓山買屋 / 鼓山買房 - 高雄鼓山西子灣公寓一樓~張秀香0956849917房屋土地買

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：658 萬
參考單價：30.32 萬/坪
地址：高雄市鼓山區鼓南街地圖
格局： 4房(室) 2廳 2衛
總坪數：21.7 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.7 坪
土地面積：7.1 坪
樓別/樓高： 1樓 / 4樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段優越：位於鼓山西子灣熱門區域，鄰近捷運站與觀光景點，生活機能成熟，租金需求高。格局實用：21.7 坪規劃出四房二廳兩衛，對於該屋齡的公寓而言，空間利用率極高且通風採光條件佳。價格競爭力：參考單價 30.32 萬/坪在該區域屬合理範圍，總價門檻相對較低，適合預算有限但想入主好地段的買家。
劣勢 (Weaknesses)	樓層因素：位於一樓，可能面臨隱私性、安全防盜及噪音干擾等問題，若遇梅雨季或豪大雨，需注意淹水風險。屋齡老舊：已達 40 年，部分管線設備可能老化，後續維修成本與時間投入較高。交易保障不足：業者明確標示「不負瑕疵擔保」，意味著買方需自行承擔房屋潛在隱患（如漏水、結構問題等）的風險。
機會 (Opportunities)	投資潛力：西子灣為高雄知名觀光區，且捷運周邊交通便捷，極具長期收租潛力。改造空間：若買方有預算進行裝修或增設電梯（視公寓條件而定），可提升居住舒適度與未來轉售價值。區域發展：隨著西子灣生活圈持續成熟，老字號社區可能隨時代演進而重估價值。
威脅 (Threats)	融資難度：因屋齡老舊，部分銀行對於貸款成數與年限可能有較嚴格限制，增加購屋資金壓力。流動性風險：老公寓在市場上的流通速度通常不如新大樓，未來轉手時可能需等待較久或降低價格。結構隱憂：高樓層外牆剝落等公共安全法規若收緊，可能會對低樓層或整體社區產生衝擊。

2. 物件評論

此物件在高雄鼓山西子灣區域具備顯著的地段優勢與實用的空間規劃，適合追求高房旅比的投资客，或是預算有限但非常嚮往該生活機能的自住買家。總價相對同區較低，能降低入場門檻。然而，由於屋齡已達 40 年且位於一樓，加上「不負瑕疵擔保」的條款，購屋前必須特別留意房屋結構安全與潛在維修費用。若您的預算允許預留一筆翻新基金，並不在意無電梯的一樓出入問題，這是一個值得親自看屋評估的對象；反之，若您對房屋新度或採光通風極為敏感，則建議需謹慎考慮風險。