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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1450 萬
參考單價：108.21 萬/坪
地址：台南市仁德區中正路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 9房(室) 2廳 4衛
總坪數：13.4 坪 (不含車位面積)
主建物面積：13.4 坪
土地面積：14.69 坪
樓別/樓高：整棟 / 1樓
屋齡：53 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：長興國小、仁德國中
鄰近公園：社區公園
生活機能：仁德傳統市場
附近交通：仁德區公所
面臨路寬：約18米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	位置與交通極佳：位於仁德中正路三段，鄰近仁德交流道與大灣交流道，交通便利性高。周邊生活機能完善，有傳統市場、圖書館及區公所，鄰近學校（長興國小、仁德國中），滿足日常需求。商業住宅雙重屬性：房屋用途為住商用，除自住外，更能靈活用於經營店面或增加營業場所的價值潛力。租屋收益潛力高：內部格局特殊（9房），若維持目前多間隔出租模式，可吸引多元租客群，潛在租金回報率可能優於一般住宅。
劣勢	屋齡老舊：屋齡已達 53 年，建築設備可能老朽，水電管線與防水結構需投入高額整修費用。居住空間狹小：總坪數僅 13.4 坪卻規劃有 9 房，平均單間空間極度壓縮，採光通風可能不佳，不適合以家庭自住為主。缺乏車位：總坪數未包含車位，且為老舊透天，周邊停車可能受限，對有車輛需求者較為不便。單價較高：參考單價每坪約 108 萬元，對於一處半世紀以上屋齡的物件而言，單價偏高，需評估是否匹配其房齡價值。
機會	投資增值空間：仁德區近年有交通建設帶動，且此物件位於成熟商圈地段，若未來有都市更新或重劃機會，土地價值可能提升。價格協商彈性：廣告文宣提到「開價不等於成交價」，表示賣方對價格尚有讓利空間，買方可藉此爭取較佳購屋條件。租賃現況穩定：目前為出租狀態，代表市場接受度尚可，可參考現行租約評估投資效益。
威脅	增建與法律風險：特色說明提到「室內含增建使用坪數大」，老舊透天常有違建疑慮，若遇政府稽查或拆除，可能影響資產價值或使用權益。融資評估限制：銀行對高屋齡房屋（53 年）的貸款成數與利率可能較不優惠，買家需確認自身貸能是否足夠。租約糾紛風險：購入後若無法處理現有租約或租客搬遷問題，可能影響後續自主使用或重新整修規劃。

物件評論

此物件適合投資而非自住。對於尋求租金收益的投資者而言，其黃金地段與高房數格局能提供不錯的現金流潛力；但若您計劃購買作為家庭自住房屋，則強烈不建議考慮。主要考量在於房屋過於老舊（53 年），未來整修成本高昂且居住舒適度因空間過度分割而嚴重下降，加上單位坪價偏高，需謹慎核算投資報酬率與潛在法律風險後再行決定。若您有相關需求，務必在簽約前詳細確認增建部分的合法性及現有租約細節。

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