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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1598 萬
參考單價：38.96 萬/坪
地址：台南市北區中華北路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 2廳 3衛
總坪數：41.02 坪 (不含車位面積)
主建物面積：38.62 坪
附屬建物面積：2.4 坪
土地面積：20.02 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：31 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：大港國小
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
附近交通：台南客運
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置極佳：鄰近好市多、和緯商圈與夜市，生活機能成熟便利。 2. 格局寬敞實用：5 房 2 廳設計，適合三代同堂居住，私密性高。 3. 學區資源穩定：位於大港國小學區，符合九年國教接送需求。 4. 交通規劃潜力：鄰近北外環道路與安南區交界，未來交通便利性有望提升。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏長：31 年屋齡可能影響銀行貸款成數或利率計算。 2. 住商用混合屬性：若鄰居有商業使用行為，可能受噪音或貨車進出干擾。 3. 單價偏高：參考單價近 39 萬/坪，在舊透天類型中屬於高標。 4. 巷弄位置：座落於巷弄內，雖顯安靜但大型車輛出入可能較不便。
機會 (Opportunities)	1. 區域開發效益：北外環路線預計完工，周邊土地價值有上漲潛力。 2. 九分子重劃區輻射：鄰近該新區塊，生活與就業選擇增多。 3. 自改增值空間：屋況良好只需小整理，透過裝修可提升居住品質或租金收益。 4. 租賃需求強勁：近商圈與學校，對投資出租者具吸引力。
威脅 (Threats)	1. 外環施工影響：近期若進行道路工程，可能造成短期噪音與交通不便。 2. 老屋維護成本：隨時間推移，管線老化可能增加隱形維修開銷。 3. 市場流動性風險：舊式透天在二手市場的轉手速度通常慢於新成屋。 4. 貸款限制：部分銀行對 30 年以上屋齡與住商用混合標的可能審批較嚴。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件適合「家庭長期自住」而非「短期投資」的買家，建議以合理議價後購入為宜。

主要理由：

自住優先級高：您若考慮三代同堂居住，此處擁有大坪數且學區固定，加上生活機能極其成熟（特別是好市多與夜市），居住滿意度會很高。
風險需留意：31 年屋齡伴隨住商用屬性，可能涉及貸款年限限制或未來維護成本較高的問題；此外單價在舊房中偏高，建議務必確認結構安全並嘗試議價空間。
投資潛力存疑但具基礎：雖有外環道路利好，但老透天的流動性不如新案，若您不打算持有長期（10 年以上），需謹慎評估退出機制。總體而言，若價格能透過議價反映屋齡折舊，則具備高 CP 值的自住選擇。