長榮中學,東區衛生所  東區買屋 / 東區買房 - 安平大樓透天推薦東區陽光屋大露台4房平車華夏

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1650 萬 (含車位價)
參考單價：23.17 萬/坪
地址：台南市東區東門路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4+4房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：71.206 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.956 坪
附屬建物面積：4.159 坪
共同使用：23.06 坪
其他面積：12.031 坪
土地面積：7.591 坪
樓別/樓高： 4樓 / 9樓
屋齡：27 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：3200 元/月
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：長榮中學,忠孝國中,台南一中,勝利國小,成功大學
鄰近公園：東寧運動公園,三角公園,時代公園
生活機能：崇誨市場,崇德市場,崇義黃昏市場,東菜市
附近交通：林森路,東寧路,東門路,長榮路,中山高,仁德交流道,裕農路
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與學區優異：位於台南東區核心，鄰近勝利國小、成功大學及多所中學，適合重視教育的家庭。 2. 空間格局大方：擁有 71 餘坪總坪數（未含車位），4 房 2 廳 2 衛配置，搭配大露台，居住寬敞度佳。 3. 樓層與採光：位於 9 樓大樓的 4 樓，避開潮濕一樓與高樓層風吹感，且名稱為陽光屋，採光預期良好。 4. 生活機能成熟：鄰近崇誨市場、東門圓環商圈，交通動線便捷，可快速連接中山高及仁德交流道。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：建物已達 27 年，需留意管線老化或結構維護狀況。 2. 資訊標示矛盾：標題提及「透天」但資料類型為「華廈（住宅）」，容易產生誤解，需確認實際樓層結構與產權定義。 3. 管理費成本：每月 3200 元的管理費對於住戶負擔不輕，需了解包含項目及大樓財務狀況。 4. 總價較高：1650 萬的總價在市場上具備一定門檻，流動性可能不如小坪數物件。
機會 (Opportunities)	1. 翻新增值潛力：若能針對老屋進行室內裝潢更新或設備改善，可提升居住品質與未來轉手價值。 2. 學區抗跌性強：東區優質學校周邊房源長期需求穩定，不易受市場波動大幅影響。 3. 大空間稀缺性：在公寓大樓中提供如此寬敞坪數及露台空間的物件較少，具獨特收藏價值。
威脅 (Threats)	1. 老屋修繕風險：高樓層或老舊社區可能面臨重建基金不足、公設維護困難（如電梯故障、漏水）等潛在成本。 2. 貸款年齡限制：屋齡與借款人年齡合計若過長，可能會影響銀行貸款成數與貸期。 3. 市場競爭壓力：同區域可能有較新的競標物件或新成屋分流買家，對未來轉手速度有潛在影響。

物件評論

此物件對於追求空間舒適度且重視學區資源的家庭而言，具備相當高的購入價值。位於台南東區的地理位置優越，生活機能與教育資源皆是其一時之選，大坪數配置在公寓大樓中亦屬難得，能滿足多代同堂或需要獨立空間的家庭需求。

然而，屋齡已達 27 年，買家必須將「結構安全檢查」列為購屋前的首要作業，建議委託專業人員確認管線、防水及抗震狀況，並了解公共基金的提撥情形。此外，需釐清標題中「透天」與資料類型「華廈」的差異，以免產權認知誤差。若價格在談判後合理且房屋本體無重大隱憂，此物件值得考慮購買，作為長期自住或學區持有的選擇。

問與答

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