南區公寓  南區買屋 / 南區買房 - 台南房地天后近安平工業區&區公所低總價3房健身寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~358 萬~~338 萬
參考單價：12.49 萬/坪
地址：台南市南區中華南路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：27.07 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.6 坪
附屬建物面積：2.3 坪
共同使用：2.17 坪
土地面積：12.39 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：43 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
面臨路寬：3米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價門檻低：338 萬的總房價對於首購族或投資客而言，入場負擔相對可控。 2. 空間規劃寬敞：27.07 坪擁有三房兩廳兩衛，在公寓型住宅中屬於大格局設計，居住機能強。 3. 採光通風佳：每間房皆有雙陽台，且屋況為原始狀態，意味著無隱藏裝修損壞風險，視野與空氣流通性預期良好。 4. 地理位置便利：鄰近安平工業區、臺南區公所及台 17 縣道，通勤與生活機能完善。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：43 年屋齡代表建築設施（如管線、防水）已進入老化階段，後續維修風險高。 2. 單價相對較高：參考單價 12.49 萬/坪對於老舊公寓而言略顯昂貴，市場競爭力有限。 3. 頂樓無電梯：5 樓 /5 樓屬鐵皮或磚造頂樓，需步行上下樓，若遇搬運重物、年長者居住將相當不便。 4. 裝修成本未知：標榜原始狀態雖具彈性，但意味著屋主需預留一筆可观的翻新資金與時間。
機會 (Opportunities)	1. 自主規劃空間大：買方可依個人喜好重新裝潢，創造符合自身需求的居住環境。 2. 潛在增值區域：周邊安平老街、漁光島等觀光資源豐富，未來若周邊開發成熟，房價可能隨之水漲船高。 3. 租賃需求穩定：鄰近工業區與學校（區公所旁），易於吸引通勤上班族或陪讀家長承租。
威脅 (Threats)	1. 資產流動性風險：老舊公寓在二手市場較難轉手，尤其無電梯頂樓，買方族群會逐漸縮小。 2. 建築安全隱憂：隨著屋齡增加，潛在的結構安全或漏水問題可能隨時間浮現，影響居住品質與持有成本。 3. 貸款年限限制：銀行對於高屋齡住宅可能有貸款成數或年限的限制，需確認自身資格。

物件評論

此物件適合預算有限且偏好大空間格局的自住者，但對於投資性或短線買賣而言風險較高。主要理由是總價雖然親切，但單價相較於同區老舊公寓略高，且位於五樓無電梯之頂樓，對年長者或家庭結構未來變化（如育兒、養老）較不友善。若您打算長期持有並願意投入預算進行深度裝修，且看好南區鄰近安平的區域發展潛力，則值得考慮；但建議在簽約前務必確認房屋漏水或管線老化狀況，並將 renovate 成本納入總預算評估，以確保財務負擔可控。