文化中心崇德市場  東區買屋 / 東區買房 - 崇學大3房3衛3陽台雙平車（樓中樓）電寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1188 萬 (含車位價)
參考單價：17.47 萬/坪
地址：台南市東區崇學路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 3衛 3陽台 1廚房
總坪數：67.99 坪 (包含車位面積)
主建物面積：34.23 坪
附屬建物面積：4.34 坪
共同使用：29.42 坪
土地面積：7.16 坪
樓別/樓高： 5~6樓 / 9樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：平面式車位
車位描述：2個平面車位

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2380 元/月
鄰近學校：崇學國小.德光女中
鄰近公園：巴克禮公園，文化中心
生活機能：崇德市場
附近交通：仁德交流道
面臨路寬：24米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優越：位於台南東區核心地段，鄰近巴克禮公園及文化中心，生活機能成熟。 2. 格局稀缺性高：擁有雙平面車位且為「樓中樓」設計，總坪數達 67.99 坪，對家庭或重視隱私者具吸引力。 3. 價格競爭力強：單價約 17.47 萬/坪（含車位），在東區屬高性價比物件。 4. 學區資源豐富：鄰近崇學國小與德光女中，對就讀需求者具便利性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：29 年屋齡可能面臨管線老舊、外牆修繕等潛在維護問題。 2. 建築型態特性：標示為「電寓」，需確認水電費率是否與一般住宅有差異。 3. 空間流動性：樓中樓格局雖新穎，但可能不如傳統平層受大眾買家青睞，後續轉手或受限於特定客群。
機會 (Opportunities)	1. 投資報酬潛力：東區房價抗跌性佳，透過適度裝潢改造可提升居住質感與租金收益。 2. 政策紅利：鄰近文化中心與公園，區域更新或環境優化可能帶來資產增值空間。 3. 自用升級：對於追求寬敞生活空間且預算有限的家庭，此物件提供高階居住體驗的入口。
威脅 (Threats)	1. 貸款條件限制：屋齡接近 30 年，銀行核貸成數可能縮減或提高利率，需預留更多自備款。 2. 維修成本增加：老舊電梯、水電管線更新費用高昂，管理費未來可能調漲。 3. 市場流動性風險：若未來房市轉向偏好新案，老屋樓中樓的流通速度可能較慢。

2. 物件評論

此物件屬於「高性價比但需仔細評估」的類型，適合預算有限但重視地段與生活機能的購屋者，或是打算長期自住的買家。

主要理由如下：

地段與車位價值：東區地理位置加上雙平車位在該區域極具稀缺性，是支撐房價的重要基本面。
居住空間寬敞：大坪數配合樓中樓設計，提供比同價位傳統公寓更高的生活自由度。
需注意老屋風險：鑑於 29 年屋齡與電寓屬性，建議在簽約前務必確認結構安全、水電管線狀況及銀行貸款成數限制。若能接受初期可能需要的整修投入，這將是一筆具有潛力的資產配置。