楊光國中小  楊梅買屋 / 楊梅買房 - 楊梅愛買生活圈2加1房平車電梯華廈湖口土地買賣傑穎房仲

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：698 萬
參考單價：18.2 萬/坪
地址：桃園市楊梅區裕成南路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：凱撒
格局： 2+1房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：38.35 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.2 坪
附屬建物面積：3.3 坪
共同使用：11.85 坪
土地面積：4.7 坪
樓別/樓高： 6樓 / 13樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
車位描述：坡道平面車位
電梯：有

影音專區

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1544 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：楊光國中、楊光國小
鄰近公園：永福兒童公園
生活機能：埔心市場、愛買、萬大黃昏市場
附近交通：省道、高速公路、埔心火車站
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	價格與坪效：總價約 698 萬，對於楊梅愛買生活圈而言，門檻相對親民，每坪單價約 18.2 萬，性價比尚可。交通與機能：鄰近愛買、永福兒童公園及多個市場，生活機能成熟；距離省道與中山高近，通勤北宜雙方便。房型配置： 2 加 1 房設計靈活，可作為書房或工作室；雙衛浴設計提升居住便利性，6 樓/13 樓的中高層景觀較佳。社區管理：採電梯大樓且有 24 小時警衛及垃圾集中清運，安全性與生活品質有一定水準。
劣勢	屋齡較高：屋齡已達 28 年，屬老舊建築，可能會影響部分銀行對於貸款成數或年限的核貸條件。坪數與車位疑點：資料顯示總坪數不包含車位，但特色說明提及配備平面車位，需釐清車位是否包含在總價內，或是需額外購買/承租。管理費相對值：月管費 1544 元對於總坪數約 38 坪的物件來說，每坪單價略高，需確認是否有特殊公設或費用調整風險。
機會	裝潢投資潛力：因屋齡較老，若能進行整體翻新或增建（如封陽台、修繕管線），可提升居住舒適度並拉高未來轉手價值。租賃市場需求：鄰近學校及產業區，對於陪讀家庭或在地上班族有穩定的租賃需求。區域發展：楊梅區持續連結高鐵桃園站與竹科生活圈，長期持有可能享有增值效應。
威脅	售屋性競爭：同區域新房或較新社區陸續推出，老舊大樓在未來二手市場的流通速度可能較慢，且購屋者對高層管線老化的擔憂影響議價。維修基金隱憂：隨著屋齡增長，社區可能需提撥高額的公共修繕費用（如防水、外牆修補），增加持有成本。法規變動風險：老旧社区若未依新法規完成耐震評估或重建整合，可能面臨法令限制，影響交易流通性。

物件評論

購買建議：值得考慮，但需確認車位與貸款條件。

此物件對於預算有限的首購族、或是看重生活機能便利性的家庭來說，具有一定的吸引力。總價控制在 700 萬以內，加上愛買生活圈與雙鐵交通優勢，自住舒適度高且轉租不易。然而，28 年的屋齡是主要考量點，建議您在簽約前請專業技師勘查房屋狀況，並確認銀行貸款成數是否會因老屋而受限。此外，務必釐清「配備平面車位」是否真的包含在 698 萬總價中，若需額外購置車位，應將此筆預算納入總支出評估。若能接受老屋特性並妥善規劃裝修，這是一個以合理價格換取優質生活圈的不錯選擇。

問與答

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