台南歸仁圓環電梯大  歸仁買屋 / 歸仁買房 - 仁德歸仁買房近歸仁圓環明亮3房+平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：870 萬 (含車位價)
參考單價：19.42 萬/坪
地址：台南市歸仁區民族北街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3+2房(室) 2廳
總坪數：44.8 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.92 坪
附屬建物面積：3.96 坪
共同使用：12.22 坪
其他面積：4.7 坪
土地面積：7.54 坪
樓別/樓高： 7樓 / 10樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1215 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比高：參考單價約 19.42 萬/坪，在台南歸仁區屬於較親民的價位。 2. 居住品質佳：位於 7 樓（總層數 10 樓），通風與採光條件良好，且為電梯大樓。 3. 生活機能完善：鄰近歸仁圓環、市場及學校，日常購物與子女學區需求便利。 4. 安全保障：社區配備 24 小時警衛，安全性較高。 5. 管理費低廉：每月僅 1215 元，持有成本較低。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：屋齡已達 32 年，可能面臨管線老化、防水或壁癌等潛在維修問題。 2. 貸款限制：高屋齡物件在銀行核貸時，放款成數或貸款年限可能受限，增加購屋負擔。 3. 車位價值未明：資料顯示總坪數不含金車位，雖然標題提及平車，但需確認 870 萬總價是否已包含車位價格，以免有額外支出。 4. 樓層高度：雖為高樓層，但若電梯故障或停電時，通勤會不如低樓層方便。
機會 (Opportunities)	1. 空間改造潛力：3 房格局適合家庭居住，若預算允許可考慮重新裝潢，提升居住美感與功能。 2. 區域發展：歸仁區鄰近科學園區與其他開發案，未來可能有升值潛力。 3. 投資報酬率：因價格相對低廉且鄰近學校，潛在租賃市場需求穩定。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：老舊電梯大樓在二手市場的轉手流動性可能不如新成屋，未來出售時競爭較大。 2. 公共基金不足：老社區可能面臨大規模修繕（如外牆、管線）經費籌措困難，影響居住安全與房價。 3. 市場利率波動：若銀行對高屋齡物件收緊貸後風險，買方融資成本可能上升。

物件評論

是否值得購買： 此物件對於**「注重生活機能、預算有限且計劃自住」的購屋者而言，具值得考慮的價值；但若是為了短期投資或期待高資產增值**，則需謹慎評估。

主要理由：

價格優勢明顯：單價約 19.42 萬/坪，在台南市範圍內具有極高的性價比，適合首購族或小家庭起步。
生活便利度高：位於歸仁核心生活圈，學區、市場與圓環交通方便，極適合成長中的家庭居住。
需注意屋齡風險：32 年的屋齡是最大變數，建議買房前務必仔細檢查房屋本體狀況（如漏水、結構），並向銀行確認貸款成數與年限，以免後續資金壓力過大。此外，務必釐清「平車位」是否已包含在 870 萬總價內，避免預算超出預期。