埔心火車站瑞塘國小  楊梅買屋 / 楊梅買房 - 楊梅雙學區旁整新電梯美寓湖口土地買賣傑穎房仲

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：528 萬
參考單價：23.35 萬/坪
地址：桃園市楊梅區永美路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：22.61 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.61 坪
土地面積：7.11 坪
樓別/樓高： 4樓 / 4樓
屋齡：43 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：瑞塘國小、瑞坪國中
鄰近公園：四維公園
生活機能：萬大黃昏市場
附近交通：埔心火車站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者角度分析：楊梅雙學區旁整新電梯美寓 (編號 1274336)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價親民：總價 528 萬在桃園楊梅區域屬於低門檻，適合首購族或資金有限者。 2. 地段優越：位於雙學區範圍內（瑞塘國小、瑞坪國中），且鄰近埔心火車站、市場與公園，生活機能完整。 3. 硬裝已更新：電線已全數更新且頂樓防水工程完成，大幅降低老屋潛在隱患，省卻初期整修成本。 4. 通風採光佳：前後陽台設計及衛浴設有外窗，採光通風條件在同類型房產中表現良好。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡已达 43 年，銀行對老屋貸款成數或年限可能較嚴謹，需提前與金融機構確認。 2. 頂樓景觀：位於 4 樓頂樓，雖有防水工程，但夏日隔熱與長期維護風險仍高於中間樓層。 3. 坪數較小：總坪數 22.61 坪且僅一衛，格局適合兩人生活或作為投資標的，對多人口家庭可能過於緊湊。 4. 無車位：不含車位，對於需停車買房者，楊梅區路邊停車問題需納入考量。
機會 (Opportunities)	1. 置產利基點：低總價提供進場桃園房市的良好契機，適合長期持有任何增值潛力。 2. 学区價值：雙學區資源在未來子女教育或二手轉手時，通常能維持較好的流動性。 3. 改建預期：位於楊梅核心生活圈，若未來有危老重建或都更計畫，潛在價值可能被重估。
威脅 (Threats)	1. 貸款風險：高屋齡可能導致銀行評估較低，需自籌較高頭期款，影響購屋財務規劃。 2. 轉手難度：40 年以上老公寓在未来市場上，競爭對手包含新成屋與中古屋，流動性可能較弱。 3. 維護成本：雖頂樓防水更新，但公共設施（如加裝電梯）未來若需維修，分攤費用需留意住戶基金狀況。

2. 物件評論

此物件屬於典型的「低總價入場、地段成熟、屋齡較高」的市場商品。對於購屋者而言，它適合有明確自住或置產需求的首購族與投資者，但前提是必須確認貸款資格無虞。

是否值得購買？ 如果您預算有限且重視生活機能與學區資源，此物件值得列為優先考慮清單。其核心價值在於 528 萬的總價在楊梅地區具有極強的競爭力，加上電線更新與防水工程已處理，省去了老屋購置後最耗時的整修麻煩。

主要建議理由：

價格優勢顯著：單價約 23.35 萬，在雙學區與捷運站（埔心）旁屬合理偏低範圍。
隱患已排除：屋齡雖高，但關鍵的電線與防水問題已解決，居住安全基礎較穩固。
流動性保障：鄰近學校與火車站的生活圈，確保了未來出租或轉手的基本需求。

建議您在簽約前，務必確認該筆交易的貸款核准額度與成數，並查詢該社區電梯維護基金的現況，以保障長期居住權益。

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