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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：398 萬
參考單價：61.51 萬/坪
地址：台南市東區裕豐街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1廳 1衛
總坪數：6.47 坪 (不含車位面積)
主建物面積：4.46 坪
共同使用：2.01 坪
土地面積：1.72 坪
樓別/樓高： 1樓 / 5樓
屋齡：34 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：100 元/月
鄰近學校：市立後甲國中、國立成功大學
鄰近公園：東寧公園/平實公園
生活機能：南紡夢時代/東寧路商圈
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與便利性：位於台南東區核心生活圈，鄰近南紡夢時代及東寧路商圈，生活機能極佳，且靠近成大、後甲國中，人口流動穩定。低門檻入門：總價僅 398 萬，參考單價約 61.5 萬/坪，在東區屬於低單價、低總價的買房選項，適合資金有限者。租金收益：目前已有租約，月收租金 1 萬元，具備即時的現金流，投資報酬率相對可觀。貸款與停車：支持貸款，且一樓門前停車方便，對面也有停車場，解決住戶或租戶最在意的停車問題。
劣勢 (Weaknesses)	坪數過小：總面積僅 6.47 坪，格局為一房一廳，居住舒適度有限，難以容納大家庭，功能主要局限於單身或小家庭。屋齡較老：屋齡達 34 年，雖有管委會且管理費低廉，但仍需留意水電管線老化、外牆維護及內部結構安全性。使用歷史干擾：前租客將此作為倉庫及寵物飼養處，可能遺留異味或損壞，後續裝修成本可能增加。增建疑慮：特色說明提到騎樓部分有增建，這在法規上屬於高風險點，可能影響未來改建或出售。
機會 (Opportunities)	轉型潛力：一樓住家用且正對商圈，極具潛力改造為美甲工作室、辦公室或小型倉儲，發揮其交通便利性。區域增值：鄰近公園及商圈穩定發展，若周邊停車管理與環境優化，房產價值仍有向上空間。租賃需求：由於靠近大學與醫院區，單身外租市場需求大，易於找到長期穩定的租客群。
威脅 (Threats)	法律風險：騎樓增建屬於違建行為，若遭檢舉可能面臨罰款或強制拆除，進而影響房屋估值及交易順利度。流動性風險：老舊小坪數公寓在二手市場較難轉手，尤其是對貸款審核變嚴謹的今天，接盤買家群體較窄。環境噪音：一樓位置若面對街道或騎樓，可能會受到行人、車輛噪音干擾，需注意隔音與隱私。

2. 物件評論

此物件對於「低總價置產」或「收租型投資」的買方而言，值得列入考慮名單。其主要優勢在於地段位於台南最具競爭力的東區核心，且總價門檻低，現金流穩定。然而，購屋前必須優先釐清騎樓增建的法律風險，並確認房屋內部是否有因養寵物或儲物造成的隱形損壞（如異味、管線腐蝕）。

若您具備一定的裝修預算與法規諮詢能力，或單純追求資金門檻低且有租金回報的投資標的，此物件是優選；但若是為了自住長期居住且追求現代化居住品質，則需慎重評估其老舊程度與格局限制。

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