慈雲路診所工作室  東區買屋 / 東區買房 - 新竹土地出售 Cosco商圈。關埔空橋夢想店面單層大坪數

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4800 萬 (含車位價)
參考單價：58.78 萬/坪
地址：新竹市東區立鵬路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：夢想市
格局： 4房(室) 2廳 2衛
總坪數：87.74 坪 (包含車位面積)
主建物面積：46.02 坪
附屬建物面積：4.85 坪
共同使用：36.87 坪
車位坪數：11.18 坪
土地面積：6.45 坪
樓別/樓高： 2樓 / 27樓
屋齡：11 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/
車位：平面式車位
車位描述：B4雙車位
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：4430 元/月
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：關埔國小，龍山國小，光武國中
生活機能：cosco量販店，全聯超市
附近交通：國道1號，68快速道路
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置優異：位於科學園區門戶與 Cosco 商圈，擁有穩定人流與高購買力客群。空間靈活性高：住商用性質（4 房 2 廳），可作為居家兼工作室或診所，滿足多元需求。空間配置難得：面寬達 15 米，單層使用空間約 50 坪，適合打造舒適的工作室或展示空間。硬體設施完善：包含一處平面車位，管理機制健全，鄰近知名學區（關埔、龍山國小等）。
劣勢 (Weaknesses)	樓層位置限制：位於 27 層高的 2 樓，雖方便進出，但對於店面展示而言，缺乏底層門面能見度。持有成本較高：管理費約 4,430 元/月，相對於一般純住宅負擔較重；單價近 59 萬/坪，總價達 4,800 萬。環境干擾可能：鄰近 Cosco 及主要幹道，車流量大，平日噪音與擁堵情況可能影響居家安靜度。
機會 (Opportunities)	基建改善：慈雲空橋計畫啟動中，未來可提升行人動線安全與區域整體便利性。產業成長區：關埔市地重劃區持續開發，周邊商辦住宅稠密，長期來看具備保值潛力。投資收租潛力：適合作為診所、身心靈治療或設計工作室出租，租金回報率可能優於一般住宅。
威脅 (Threats)	法規變動風險：住商用房產對於執業登記與裝修規範可能有特定限制，需確認用途許可細節。市場流動性：特殊性質物件買家族群較窄，未來轉手時可能不如純住宅容易。環境變數：週邊若有大型施工或競爭對手進駐（如其他連鎖商辦），可能影響商業吸引力。

2. 物件評論

是否值得購買： 對於「投資收租」或「居家兼創業」的買家而言，此物件值得考慮；但若是尋求單純居住安靜環境的家庭，則需慎重評估。

主要理由：

地段與人流價值：坐擁 Cosco 商圈人流與科學園區客源，對於經營工作室、診所等商業用途具有強大的客源加持能力。
空間稀缺性：單層大面寬（15 米）的樓中樓式格局在區域內相當罕見，能提供其他物件無法比擬的使用體驗。
價格與風險考量：總價高達 4,800 萬且帶有商業性質，持有成本（管理費、稅務）較高。由於位於中高樓層的 2 樓，對於「店面」展示性略顯不足，若您計劃投入大量資金裝潢或作為長期經營基地，建議務必確認該樓層在商業法規上的完整性與未來空橋計畫是否真能帶入實質人潮。綜合來看，這是一個高潛在回報但也伴隨較高管理門檻的物件。