合法農舍 低總價
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陳妍瑄講房事 合法農舍+廠房
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：2980 萬
- 參考單價：36.74 萬/坪
- 地址：
新竹縣
新豐鄉
崁頭
地圖
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- 格局： 5房(室) 2廳 4衛 2陽台 1廚房
- 總坪數：81.1 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：78.38 坪
- 附屬建物面積：2.72 坪
- 土地面積：756.25 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 3樓
- 屋齡：25 年
- 法定用途：農舍
- 形式/類型：住宅/ 農舍
- 車位：平面式車位
房市行情分析
物件單價：
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萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物件 SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 性價比與格局： 總坪數約 81.1 坪，單價約 36.74 萬，對於農舍型態而言具備一定價格優勢。擁有 5 房 2 廳 4 衛的大空間，適合多人口家庭居住。 產權用途多元： 結合農舍與廠房屬性，除自住外，若符合法規可作為工作室、小型加工或創業使用。 周邊生活圈成熟： 鄰近新豐國小、國中及湖口市場，生活機能便利，子女就學較無顧慮。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 建築屋齡較長： 屋齡達 25 年，需評估後續結構整修、水電管線老舊等潛在維護成本。 坪數資訊可能混淆： 資料顯示住宅總坪數為 81.1 坪，但說明提及廠房約 150 坪，兩者關係未明（是否含於產權或僅周邊），需釐清實際交易範圍與稅負。 停車空間不足： 僅有一處平面車位，對於多車家庭或未來可能增加的產業貨運需求而言，便利性有限。 |
| 機會 (Opportunities) | 進階投資潛力： 若購屋者有創業或居家辦公需求，此類產能與住宅複合空間較少見，具獨特性。 地段增值空間： 新豐鄉與湖口交界處持續發展，隨交通建設完善（如高鐵新竹站周邊效應），長期可能帶來房價支撐。 |
| 威脅 (Threats) | 法規風險高： 農舍與廠房混用受政府嚴格監管，若被認定為非法住家或違規工廠，面臨勒令拆除或高額罰款風險。 流動性較低： 農舍及廠房類物件轉手較一般住宅困難，買方群體受限於身分別限制，未來轉賣周期可能較長。 貸款難度高： 此類混合使用且屋齡較長的物件，銀行核貸條件通常較嚴格，貸款成數或利率可能不具優勢。 |
物件評論
購買建議：謹慎考慮，適合特定需求族群
此物件整體而言不值得盲目購入，但對於有明確「居住 + 創業」雙重需求的買家，則具備探討價值。
主要理由如下：
- 法規風險需優先釐清： 農舍兼廠房的合法性是最大隱憂。若非自用且能確保符合相關土地使用分區規定，後續面臨稽查的壓力極大。
- 硬體老化成本： 25 年屋齡加上廠房設備（如天車），裝修與維護成本可能高於一般住宅，需預留足夠預算。
- 資訊明確度不足： 關於 150 坪廠房是否計入產權及總價範圍，必須在合約中明確定義，避免交易後產生爭議。
若您正尋求能容納家族成員並有輕工業或家庭作坊需求的資產，此物件空間寬敞且價格相對親民；但若是單純為子女就學或投資增值目的，其流動性與法規風險可能高於收益，建議優先考慮住宅型農舍或標準廠辦大樓。
問與答
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