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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2580 萬~~2460 萬 (含車位價)
參考單價：52.22 萬/坪
地址：新竹市東區慈雲路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：雲智匯
總坪數：47.11 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.03 坪
共同使用：17.04 坪
其他面積：6.04 坪
土地面積：4.01 坪
樓別/樓高： 4樓 / 30樓
屋齡：9 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 電梯大樓
車位：機械式車位
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：4518 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段優勢：位於新竹市東區核心慈雲路，緊鄰科學園區，商務需求穩定。空間品質：屋齡僅 9 年，樓高達 4 米挑高設計，空間規劃彈性大且明亮。設備完善：預留空調主機、FTTH 光纖及中央保全系統，減少購置後的初期裝修成本。
劣勢 (Weaknesses)	車位問題：資料顯示坪數不包含車位，需確認車位是包含在總價內還是需額外購買；機械式車位便利性較平面車位稍弱。交易成本：商用不動產持有成本（稅費、管理費）較高，月管理費約 4518 元，需納入長期預算考量。樓層因素：位於 30 樓建築的 4 樓，雖有電梯但仍需考慮上下班高峰期的等待時間。
機會 (Opportunities)	投資潛力：竹北與東區產業發展持續擴張，若用於出租，預期租金報酬率穩定。自用節省：設備齊全且挑高空間可大幅提升企业形象，節省裝修預算與時間。區域增值：核心地段土地稀缺，長期而言具備資產保值功能。
威脅 (Threats)	流動性風險：商用不動產交易頻率低於住宅，未來轉手速度可能較慢。市場波動：租屋市場受景氣與產業狀況影響，若遇企業縮編，可能面臨空屋風險。競品壓力：周邊若有更新穎或單價更具競爭力的商辦大樓釋出，可能影響租金競爭力。

物件評論

此物件位於新竹市東區慈雲路核心地段，對於需要設立辦公室或進行長期投資的買方而言，具備相當高的實用性與潛力。最大的亮點在於 4 米挑高的空間優勢與完善的硬體設備，能有效降低後續裝修成本。然而，商用不動產的流動性較住宅低，且需釐清車位是否包含在 2460 萬總價內，以及該區域同級競品的市場租金表現。若您有自用需求或看好科學園區周邊的長期商務發展，此物件值得列入優先看房清單；建議買房前務必與仲介確認車位價格與管理費繳納細節，以確保預算控制無虞。

問與答

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徐莉蓁(仲介，收取服務費)

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證號: (102)登字第 239316 號

成交專線：0955804928
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