新豐買屋. 湖口買屋  新豐買屋 / 新豐買房 - ～獨家～誠可議～煙波海宴超值２房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：898 萬
參考單價：27.74 萬/坪
地址：新竹縣新豐鄉明新街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：煙波海宴
格局： 2房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：32.37 坪 (不含車位面積)
主建物面積：19 坪
附屬建物面積：1.97 坪
共同使用：11.4 坪
土地面積：9.6 坪
樓別/樓高： 6樓 / 6樓
屋齡：21 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2163 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：松林國小. 忠孝國中. 明新科技大學
鄰近公園：鳳崎步道. 小叮噹科學主題樂園. 新豐高爾夫球場
生活機能：鳳蓮傳統市場
附近交通：新竹客運轉運站. 新豐火車站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 單價具競爭力：參考單價約 27.74 萬元，對於擁有 2 房 2 廳 2 衛的格局來說，性價比相當高。 2. 生活機能完善：鄰近松林國小、傳統市場及多家連鎖超商，交通方面靠近火車站與客運轉運站，通勤與採買便利。 3. 居住安全有保固：社區提供 24 小時警衛管理，對於安全性需求高的住戶是加分項。 4. 房屋狀況良好：賣方標榜免整理，屋況優美，買方可省去裝修成本直接入住。 5. 附贈機車位：地下室擁有專屬機車停車位，解決基本出行載具停放問題。
劣勢	1. 頂樓因素：位於 6 樓（總層數 6 樓），作為頂樓房屋，未來可能面臨屋頂漏水或夏季隔熱不佳的隱憂，且老舊建物風險較高。 2. 無車位配套：總坪數未包含汽車車位，若家庭成員有購車需求，需另行考慮停车問題。 3. 屋齡較長：屋齡達 21 年，銀行對老宅貸可能影響貸款成數，或需預留維修基金。 4. 格局限制：32.37 坪對兩房家庭而言空間寬敞，但部分買家可能偏好三房以增加彈性。
機會	1. 價格議價空間：標註「誠可議」且為獨家房源，代表屋主有意成交，談判時有較大壓價空間。 2. 學區與交通優勢：新豐地區交通便利性高，對於在竹科或鄰近區域上班者而言，具備穩定租金市場或未來轉手基礎。
威脅	1. 舊宅維護成本：隨著屋齡增加，公共設施及管線老化的維修風險會隨之上升，可能導致管理費上漲。 2. 市場流動性：在房市波動期間，非頂樓或非全新電梯大樓的舊案，轉手速度可能相對較慢。

物件評論

此物件適合預算有限、重視生活便利性與通勤效率的購屋者考慮。

從價格面來看，約 898 萬元的總價搭配接近兩成的坪數比，在該區域具備不錯的入手門檻優勢。社區的安全管理与鄰近的交通資源（火車站、市場）是相當大的亮點，能降低日常生活的摩擦成本。然而，由於位於頂樓且屋齡已逾 20 年，建議您在下訂前務必仔細檢查水電管線與屋頂是否有滲漏跡象，並確認銀行貸款成數是否符合您的財務規劃。若您不需汽車車位，且對居住安全有要求，這是一筆值得深入洽談的資產。