澄觀公園店住  仁武買屋 / 仁武買房 - 左營買屋賣屋大灣國中仁雄商圈三角窗雙車庫店住

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~3880 萬~~3780 萬
參考單價：70 萬/坪
地址：高雄市仁武區赤東一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 2廳 3衛 3陽台 1廚房
總坪數：54 坪 (不含車位面積)
主建物面積：47.51 坪
附屬建物面積：6.49 坪
土地面積：48.29 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：21 年
法定用途：住商用
形式/類型：其它/ 透天厝
車位：獨立車庫

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：高雄市仁武區住商透天 (編號 1250906)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與機能佳：位於大灣國中與仁雄商圈，生活採買與學區資源便利。空間規劃實用：七房兩廳配置，適合大家庭居住或出租需求；雙車庫設計在區域內具吸引力。價格性價比高：總價 3780 萬，單價約 70 萬/坪，相較同區市場價格具競爭力。排水性能尚可：標榜近期颱風未淹水，顯示地基排水或位置較高處可能較無淹水疑慮。
劣勢 (Weaknesses)	增建與違規風險高：一樓至四樓有增建、五樓為鐵皮屋搭建，且使用面積達百餘坪，法律登記面積僅 54 坪，此結構可能影響產權完整性與銀行貸率。屋齡與保修免責：屋齡 21 年，房仲明確標示「不負滲漏水瑕疵擔保責任」，代表買方需自負維修風險。衛浴配置不足： 7 個房間僅有 3 間衛浴，多人口使用時早晚高峰可能擁擠。
機會 (Opportunities)	商業價值潛力：兼具住商用性質，若位置臨路三角窗優勢發揮得當，可增加店面經營或辦公室用途。租屋市場需求：七房配置在學校周邊對學生住宿、教師眷屬或家族同住有潛在的高租金收益空間。社區發展：仁武區持續開發中，長期持有若區域價值提升，具保值潛力。
威脅 (Threats)	拆遷與罰則風險：違建部分（鐵皮屋及增建）面臨政府查報、拆除或無法移轉的風險。財務融資困難：因含大量增建物，銀行鑑價可能偏低，導致貸款成數不足，需籌措較高比例頭期款。結構隱憂：高樓層增建與老舊屋齡並存，長期而言地震安全性與補強成本為潛在負擔。

2. 物件評論

這棟位於仁武區大灣國中的住商透天，整體而言屬於「高報酬伴隨高風險」的標的。

購買建議：謹慎評估後考慮購入，不建議初次購屋或保守型買家作為首選。

主要理由：

價格與機能優勢明顯： 以 3780 萬總價換取大坪數、多房間及雙車庫，並享有仁雄商圈與學校學區資源，若用於長期投资或家族同住，實質居住效益高。
法律瑕疵需高度警惕： 最大的隱憂在於「增建」與「違建」。五樓鐵皮屋及樓層增建不僅可能影響銀行貸款成數，更涉及拆除風險。務必確認增建面積在交易後是否會導致產權登記受阻。
漏水風險由買方承擔： 賣方明確免除滲漏責任，鑑於屋齡已逾 20 年且結構複雜（含增建），交屋前建議聘請專業房屋檢查人員進行詳細勘驗，預留修缮預算。

若您具備一定的法律知識、資金彈性處理貸款問題，並對增建部分能接受其潛在法規風險，此物件是值得深入洽談的高性價比選擇；反之，若追求產權明確與居住安心度，建議尋找合法建物或新成屋。

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