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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：4800 萬
- 參考單價：100.5 萬/坪
- 地址：
新竹市
東區
明湖路
地圖
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- 格局： 19房(室) 2廳 19衛
- 總坪數：47.76 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：23.88 坪
- 其他面積：23.88 坪
- 土地面積：67.23 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 2樓
- 屋齡：53 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析表
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 黃金地段：鄰近清大、竹科與青草湖公園，租屋需求穩定且強勁。 2. 現金流穩健：年租金收約 147 萬，投資報酬率（殖利率）約 3%，具抗通膨能力。 3. 設施完善：所有廁所均有對窗並採乾濕分離，另配機車位，提升住戶品質與招租優勢。 4. 空間潛力：持有大地坪，含 23 坪空地可另作規劃或增建，具資產增值空間。 5. 維護紀錄：電線管路已換新、結構體補強，降低安全隱患風險。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡老舊：屋齡高達 53 年，可能影響銀行融資成數與貸款期限。 2. 增建風險：標示 2 樓以上為增建物，可能涉及違建問題，後續處理需評估。 3. 高密度居住：19 房密集分租，隔音與隱私較差，容易產生鄰里糾紛或管理困難。 4. 無汽機車位：僅含機車位配發，缺乏汽車停車空間，限制部分買方市場。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 都市更新潛力：利用剩餘空地進行重劃或改建，可大幅提升資產價值。 2. 教育需求：鄰近學校（陽光國小、育賢國中）及大學區，長期租屋客源充足。 3. 現金流投資：適合尋求穩定被動收入的投資族群，作為退休金或資產配置之一。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 法規風險：違建部分可能面臨政府稽查或拆除命令，導致損失。 2. 市場波動：新竹房市受竹科景氣影響大，若產業衰退，租屋率與租金皆可能下滑。 3. 融資限制：高屋齡建物較難取得高成數貸款，需準備較多頭期款或自備款。 |
2. 物件評論
這是一棟位於新竹東區、鄰近學術園區與竹科的高密度分租型住宅，總價約 4,800 萬（依據單價推算），並非一般居住用途的透天厝，而是純投資用房產。
是否值得購買： 若您是以「收租」為主要目的的投資者，此物件具備不錯的配置，屬於值得考慮的標的；但若您是為了自住或尋求快速增值的首購族，則不建議購入。
主要理由：
- 穩定租金回報：位於清大與竹科周邊的黃金地段，長期承租需求強勁，年收租 147 萬的現金流能力穩健，符合置產收租邏輯。
- 潛在增值空間：建物雖老（53 年）且有增建問題，但擁有約 23 坪空地與大地坪優勢，未來若能透過合法規劃或參與危老重建，資產價值可望大幅提升。
- 風險評估：屋齡過高會影響貸款額度與年限，加上增建物可能涉及法規瑕疵，購買前務必確認產權狀況、違建拆除風險及銀行融資條件。此外，雖標題提及「首購推薦」，但此為高單價整體物件，僅適合資金充裕的投資客考量。
建議： 若您計畫長期持有並能接受老屋管理成本與相關法規風險，這是一個具抗通膨能力的優質收租標的；若追求安全性與貸款便利度，則需謹慎評估後續資金調度與潛在拆除費用。
問與答
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您好，我是 陳寶如，朋友們都親切地叫我 陳寶寶
⭕現任 台慶不動產 新竹星都滙加盟店 店經理
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⭕自民國99年（2010年）起踏入房仲業，至今已累積多年實戰經驗，專精於住宅買賣、土地與預售屋交易，以及不動產投資規劃。
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