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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1298 萬
參考單價：29.74 萬/坪
地址：台南市南區萬年七街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：43.65 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.54 坪
附屬建物面積：2.71 坪
共同使用：12.12 坪
其他面積：7.28 坪
土地面積：7.64 坪
樓別/樓高： 12樓 / 15樓
屋齡：7 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B1-241
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2797 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：省躬國小、南寧國中、南寧高中
鄰近公園：歡喜公園
生活機能：灣里市場
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 格局靈活：2 房規劃為基礎，但客廳空間寬敞可再隔一房，適合家庭成長需求。 2. 通風採光佳：邊間戶設計，且衛浴有開窗，有效改善隱私與空氣流通。 3. 樓層條件好：位於 12 樓（共 15 樓），高樓層視野開闊且噪音較低。 4. 屋況新穎：屋齡僅 7 年，建築硬體狀況良好，初期維護成本較低。
劣勢	1. 車位需另計價：總價未包含車位，購屋者需額外編列預算購買或租賃。 2. 裝修潛在成本：若欲隔成 3 房，需投入二次裝潢與結構調整費用。 3. 單坪價格敏感度：參考單價約 29.74 萬/坪，相較於區域舊案略高，需考量未來轉手競爭力。
機會	1. 重劃區升值潛力：位於喜重劃區內，鄰近大型公園，區域環境持續改善可能帶動房價。 2. 學區優勢：鄰近省躬國小及南寧高中、國中，對重視教育的家庭具高度吸引力。 3. 生活機能便利：周邊全聯、寶雅、市場等商圈完善，自住與出租需求穩定。
威脅	1. 區域車流複雜：鄰近萬里市場與重劃區，部分時段可能面臨交通擁塞或停車困難。 2. 市場波動風險：若未來房地產景氣回檔，高單價物業可能受流動性影響較明顯。 3. 管理費負擔：雖總額 2797 元屬合理區間，但若以每坪計算需確認是否高於同級社區標準。

物件評論

此物件對於注重居住品質與子女教育的家庭來說，是一款相當值得考慮的標的。最大賣點在於「邊間戶衛浴有窗」的高格調設計，以及可彈性隔成三房的大坪數優勢，能有效滿足不同階段的家庭居住需求。加上位於重劃區且鄰近優質學區與大型公園，長期居住價值與保值潛力相當穩健。

建議您在決定購入前，務必將獨立車位的成本納入總預算評估，並確認隔間牆體是否符合法規及結構安全。若您的購屋預算能涵蓋車輛支出，且不排斥短期內進行室內裝修規劃，這不僅能提升生活機能性，未來在轉手市場上也能因坪效與格局優勢而更具競爭力。

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101年從香港移民來臺灣, 以前在香港進出口貿易公司工作, 來臺後參加了臺南市觀光協會的導覽員課程, 曾在十鼓及四草綠色隧道工作多年, 對濕地生態, 鯨豚, 樹木生長方面有研究. 因勞保年齡問題離開了四草, 日前是臺南市文化局古蹟中文及英文導覽員. 同時在臺南市社區大學"用溜英文說臺而故事"的講師. 後來加入了房仲的行業, 在幸福家不動產市府店工作了四年, 目標是以忠誠為客人服務, 希望廣交朋友.
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