鳥松買屋 / 鳥松買房 - 臨８米路面寬邊間雙車別墅★鳥松仁美國小三民苓雅買房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1298 萬
參考單價：38.67 萬/坪
地址：高雄市鳥松區高碼三巷地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 2廳 4衛
總坪數：33.57 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.53 坪
附屬建物面積：6.04 坪
土地面積：26.86 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：高雄市鳥松區透天厝

您好，針對您提供的物件資料（編號 1241020），以下以實際購屋者的立場進行分析，協助您評估此物件的價值與潛在風險。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間規劃實用：擁有 5 房 2 廳 4 衛，適合多代同堂大家庭，且一樓設有孝親房，方便長輩居住。 2. 採光與通風佳：為邊間且三面採光，屋內明亮通透，居住舒適度高。 3. 坪效比高：總坪數 33.57 坪，但使用空間約 60 坪，實際使用面積極大。 4. 停車便利：雖無登記車位，但具備雙車停車空間，符合家庭日常需求。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：已達 31 年，可能面臨水電管線老化、外觀陳舊或需要整修。 2. 總價門檻：總價 1,298 萬元，對於首次購屋者而言，資金門檻相對較高。 3. 車位非正式登記：可停雙車但未包含在總坪數中，未來轉手時需確認車道使用權是否有爭議。 4. 地理位置：位於鳥松區，相較於三民或苓雅核心區，生活機能與交通便利度略有落差。
機會 (Opportunities)	1. 學區價值：附帶仁美國小學區資格，對有就學需求的家庭具吸引力。 2. 改造潛力：屋齡雖高，但若整修得宜，可大幅提升居住品質與房屋價值。 3. 市場需求：大坪數、多房的透天厝在區域內屬於稀缺房源，適合特定族群。
威脅 (Threats)	1. 貸款與融資：銀行對 30 年以上屋齡的房屋可能會影響貸款成數或年限。 2. 維護成本： 4 樓透天結構，隨時間增長可能需投入更多經費於天花板、外牆防水或結構補強。 3. 升值幅度：老舊透天在未來房價上漲曲線可能不如新成屋陡峭，投資增值潛力受限。

2. 物件評論

購買建議：

此物件值得購買，但需符合特定的購屋條件。

主要理由：

居住機能優異： 對於「五口以上大家庭」或「需與長輩同住」的購屋者而言，其空間規劃（5 房、孝親房、多衛浴）極為實用，且三面採光與大面寬設計提供了難得的居住舒適度。
性價比尚可： 雖然總價逾千二百萬，但鑑於其 4 樓透天型態及約 60 坪的實際使用空間，單價 38.67 萬/坪在鳥松地區算屬合理範圍，尤其適合追求實質居住面積的買家。
學區與通勤： 仁美國小學區資格是加分項，且鳥松區鄰近三多路，對在高雄其他區域工作的族群而言，通勤時間尚屬可控。

注意事項： 由於屋齡已達 31 年，建議您在簽約前務必聘請專業建商進行房屋結構安全檢測，並預留一筆翻新整修預算（如更新水電、外牆防水、廚房衛浴更新）。若預算允許將老屋翻新，將能大幅提升未來居住品質與轉手流動性。此物件不適合尋求短線投資或極度偏好新成屋的購屋者。