台南中西區民宿  中西買屋 / 中西買房 - 近台南火車站日式風格電梯28套房合法民宿東橋建案

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：12800 萬
參考單價：54.98 萬/坪
地址：台南市中西區忠義路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 28房(室) 2廳 28衛 1陽台
總坪數：232.81 坪 (不含車位面積)
主建物面積：232.81 坪
土地面積：51.92 坪
樓別/樓高：整棟 / 6樓
屋齡：55 年
法定用途：商業用
形式/類型：其它/ 民宿
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：忠義國小/永福國小/台南護專
鄰近公園：吳園藝術中心/湯德章紀念公園
生活機能：鴨母寮市場/永樂市場
附近交通：台南火車站
面臨路寬：2米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	黃金地段與客流：位於中西區忠義路，鄰近台南火車站、大遠百及各大景點，商業價值極高。現成營運模式：已規劃為 28 房合法民宿，具備電梯設施，裝修風格（日式）符合市場主流需求，接手即可營運。物業配置完整：每戶皆有衛浴，樓層配置適合短租市場，坪效比在商業用地上屬佳。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡老舊風險：屋齡達 55 年，雖有電梯但結構與管線仍需關注，未來可能面臨維修基金或大整修支出。稅務成本較高：土地用途為商業用，非住宅用地之房屋及土地稅費通常高於一般住家，持有成本需納入評估。投資門檻高：總價逾 1.28 億元，資金規模龐大，且非一般自住房產，屬於專業級投資標的。
機會 (Opportunities)	觀光產業穩定成長：台南市區為熱門旅遊城市，中西區為核心腹地，短期住宿需求長期看漲。資產增值潛力：老舊建物若經妥善維護或局部翻新，在熱區仍具保值空間；合法民宿身份降低經營不確定性。營運彈性：除作為民宿外，商業用途亦較適合其他商業模式轉換（如辦公室、展覽空間等）。
威脅 (Threats)	法規政策變動：民宿管理辦法可能調整，影響營業執照續期或容納人數，需密切留意地方政府公告。經營競爭激烈：周邊同類型民宿眾多的情況下，如何維持高房率與房價成為營運挑戰。租戶管理複雜度：作為投資標的若不自住，需依賴管理團隊維護 28 間套房，人力與溝通成本是潛在隱憂。